Jak szybko i sprawnie wynająć mieszkanie ?

Jeśli chcesz na serio zając się inwestowaniem w nieruchomości dla przychodu pasywnego, pozwól, że podzielę sie z Tobą moją sprawdzoną i skuteczną niemal w 100% strategią.

Celem inwestora jest zarabianie pieniędzy (zysk z zainwestowanego kapitału) przy jednoczesnym minimalizowaniu ryzyka ich utraty.

Inwestowaniem w nieruchomości zajmuje się już ponad 10 lat. Pierwsza nieruchomość typowo pod wynajem kupiłem w 2004r. i od tego czasu do dziś, miałem już około 30 najemców. Dodam , że moje „inwestowanie w nieruchomości” to kupowanie małych mieszkań na kredyt i ich wynajmowanie. Przy podjęciu decyzji o kolejnej inwestycji patrzę głównie na to, żeby kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, spłacany był przez najmeców. Nie zależy mi na tym, żeby „żyć” z tych inwestycji. Po co więc zawracam sobie nimi głowę? Po to, żeby za 10-20-30 lat były one jednym z moich stałych i niewysychających źródeł pieniędzy „na Giga ŻYCIE” 🙂

Możesz mi wierzyć lub nie, ale powiem Ci, ze każde z moich mieszkań wynajmuje w ciągu 1-2 dni od wystawienia oferty wynajmu w portalu Nieruchomości z Nysy lub na stronie z ogłoszeniami z Nysy , i co bardzo ważne, ZAWSZE wynajmuje mieszkanie pierwszej osobie, która je ogląda.

Tutaj jedno z moich ogłoszeń o wynajmie mieszkania >> http://nyskie.pl/oferta,oferta,788,Do-wynaj%C4%99cia-nowe-wyposazone-2-pokoje-RYNEK-!
No i znowu zadziałała moja strategia przy wynajmie nieruchomości mieszkalnych. Mieszkanie wynajęło się dosłownie „od ręki”, w kilkanaście godzin po wystawieniu ogłoszenia w internecie.

Mój sposób na wynajem pewnie nie będzie najlepszym rozwiązaniem dla większości Polaków (wiem, bo znam zachowania i sposób patrzenia na wynajem, właścicieli, którym pomagałem wynająć ich nieruchomości).

A dlaczego uważam, że większości Polaków sposób na bezproblemowy wynajem i przychody pasywne się nie spodoba? Chodzi o kasę, pieniądze! Większość osób chce jak najwięcej zarobić na wynajmie, i oczywiście jak najmniej wydać na przygotowanie mieszkania pod wynajem. To właśnie jest największy błąd, który nie pozwala cieszyć się przychodem pasywnym większości właścicieli mieszkań na wynajem.

Jak już wspomniałem, dla mnie inwestycje w wynajem mają sfinansować się same (zakup nieruchomości ma być sfinansowany przez Najemców), mają być przychodami pasywnymi (poświęcam tylko 1 dzień w roku na zajmowanie się 1 nieruchomością) i mają zapewnić mi środki na dostatnie i spokojne życie.

Jeśli miałbym ustalić hierarchię tego co jest dla mnie najważniejsze przy tego typu inwestycjach to wyglądałaby ona tak:

1. Spokój jest najważniejszy. Nie chcę telefonów od Najemców, nie chcę marudzenia, stękania. Czas jaki poświęcam na zarządzanie najmem to tylko prezentacja mieszkania, podpisanie umowy najmu i po jakimś czasie (długim) rozwiązanie umowy najmu i odbiór mieszkania od Najemców.

2. Inwestycja ma się sama sfinansować lub prawie sama. Rata kredytu na zakup i remont nieruchomości ma się pokrywać lub być mniejsza niż przychody z wynajmu mieszkania. Czasami mogę nawet dopłacać po 100-200 zł. miesięcznie do inwestycji, ale mam tą świadomość, że za 15 lat nieruchomość będzie spłacona i będzie już zarabiać na moje przyjemności.

Jeśli podobnie patrzysz na temat wynajmu, to zobacz mój sprawdzony i na prawdę rewelacyjny sposób na przychody pasywne z wynajmu nieruchomości (w tym wypadku wynajmu mieszkań).

 

1. Po pierwsze inwestuję w kawalerki lub małe mieszkania 2 pokojowe, ponieważ takie najłatwiej jest wynająć (jest na nie największe zapotrzebowanie).

2. Mieszkanie kupujemy w mieście, w którym rynek najmu jest przynajmniej dobry, czyli jest duże zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia. Patrząc w przyszłość (a patrzeć należy jak ma się zaciągnięty kredyt na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat), najlepszym rozwiązaniem jest kupno mieszkania w dużym mieście, bo w takim mieście będzie raczej przybywać mieszkańców niż ich ubywać. Na całym świcie już od wielu lat dzieje się tak, że małe miasta i wioski kurczą się, a duże miasta (metropolie) pękają w szwach i cały czas się rozrastają. Dzieje się tak ze względu na pracę oczywiście.

3. Wybieramy mieszkanie w dobrej lokalizacji, blisko centrum, uczelni, centrów handlowych czy w okolicy gdzie znajdują się duże zakłady pracy.

4. Obliczamy stopę zwrotu dla inwestycji. Kupujemy takie mieszkanie, które będzie samo zarabiało na siebie (na ratę kredytu i inne koszty).

5. Kupujemy mieszkanie po remoncie,a jeśli jest do remontu, to remontujemy je należycie a nie „picujemy” zakrywając poważne rzeczy. Ten punkt jest bardzo ważny, bo dzięki temu, że mieszkanie zostanie gruntownie wyremontowane, zapewniamy sobie spokój, a także łatwość jego wynajmu. Jeśli instalacje wewnątrz mieszkania są już stare to wymieniamy je bezwzględnie, a nie reperujemy. Instalujemy nową wannę, WC, umywalkę, a także nowe sprzęty kuchenne i meble. To właśnie łazienka i kuchnia mogą nam przysporzyć najwięcej telefonów od Najemców (jeśli nie zostały wyremontowane), bo tam najczęściej zatykają się rury, WC nie działa, cieknie kran, leje się z pod umywalki, nie działa pralka, gaz się ulatnia z kuchenki i zatyka się zlewozmywak.

Jeśli damy najemcy nowe mieszkanie (po remoncie) to mamy 99% pewności, że nie będzie on miał (i także my) problemów z jego używaniem.

Jeżeli jednak mieszkanie nie jest po remoncie a już je wynajmujemy, to żeby nie mieć na głowie zatkanego zlewu w kuchni, robimy tak (ja tak robię): Przy podpisywaniu umowy najmu, dajemy Najemcy telefony do hydraulika, elektryka i Pana złotej rączki, a także informujemy go, że wszystkie kłopoty jakie się pojawią w mieszkaniu zgłaszamy do odpowiedniej osoby a nas tylko powiadamiamy emailem. Za naprawę np. zepsutej pralki czy niedziałającego WC, płacimy oczywiście z własnej kieszeni. Ustalamy to z Najemcą w ten sposób, że on płaci za usługę np. hydraulika, a następnie przelewa nam czynsz najmu pomniejszony o wydane na naprawę pieniądze. Oczywiście każdy wydatek ma być udokumentowany rachunkiem.

Ja dzięki temu rozwiązaniu zapewniam sobie komfort nie wysłuchiwania Najemców i ich narzekania. Pamiętam jak zepsuła się pralka w mieszkaniu. Najemca wezwał pana od naprawy, ale powiadomił mnie emailem że koszt tej naprawy będzie wysoki. Odpisałem mu więc, żeby kupił nową pralkę do 1,200 zł. i wziął oczywiście fakturę na jej zakup na moją firmę. Po zakupie Najemca był bardzo zadowolony z nowej pralki i ze sposobu w jaki to załatwiliśmy. Poczuł on, że traktuje go poważnie i nie oszczędzam na nim tylko chcę zapewnić mu jak najlepsze warunki mieszkania. Takie sytuacje mają oczywiście wpływ na to jak długo Najemca mieszka u nas i w jaki sposób będzie o nas mówił potencjalnym nowym Najemcą, kiedy on będzie się już wyprowadzał z mieszkania.

6. Mieszkanie wynajmujemy za średnią cenę rynkową, a jeśli Najemca prosi jeszcze o 50 zł. zniżki to mu ją dajemy. Ja tak właśnie robię i będę robił nadal. Wychodzi mi to tylko na dobre. Pewnie udałoby się nam wynająć mieszkanie za cenę wyższą o 20% od średniej, ale ryzykujemy tym, ze Najemca będzie szukał sobie czegoś tańszego i szybko się z nim rozstaniemy, a o to nam przecież nie chodzi.

7. Wszystkie sprawy ustalamy na początku i zapisujemy je w umowie.

8. Najemcę traktujemy jako partnera w biznesie.

 

 

… znowu będę musiał przerwę zrobić, bo już zasypiam powoli w tej wannie 🙂

 

 

Umowa najmu mieszkania – wzór

Poniżej wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Akurat od jutra będę po raz pierwszy raz w życiu najemcą mieszkania we Wrocławiu i sam skorzystam z tej umowy. Podpisuję taką umowę tylko na 1 miesiąc, czyli do czasu aż nasze mieszkanie będzie już gotowe do zamieszkania.

Wzór umowy pochodzi zaufanego źródła, mam go od właściciela mieszkania, którego będę Najemcą od jutra, a zajmuje się on na co dzień pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, sam także inwestuje w nieruchomości.

Zobacz wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego –>>

Czytaj dalej

Jakie są koszty wykończenia i wyposażenia mieszkania w stanie deweloperskim ?

To są moje notatki, niby takie pierdoły, ale takie wyrazy + liczby obok nich stojące mogą Ci bardzo bardzo pomóc w szacowaniu opłacalności inwestycji w nieruchomość (mieszkanie) do wynajęcia.

Sam na sobie kilka razy przekonałem się, jak bardzo można się mylić licząc koszty jakie poniesiemy na remont i wyposażenie mieszkania. Zwykle remontuje i wyposażam kawalerki do wynajęcia, tym razem pokażę Ci ile kosztuje wykończenie i umeblowanie mieszkania od dewelopera.


Przy remontach kapitalnych kawalerek o powierzchni około 25m2 myliłem się bardzo gruuubo. Za pierwszym razem (w 2004r.) zrobiłem sobie piękną tabelkę w excelu w której wypisałem wszystkie materiały, które będą niezbędne do remont i wyposażenia mieszkania. Następnie zbadałem ich ceny i wklepałem do arkusza. Dodałem jeszcze koszty robocizny (hydraulika, pana od remontu i elektryka).

Wyszło mi, że koszty wykończenia kawalerki, to około 9,000 zł…. No i wydałem na jej remont ponad 17,000 zł.

Czytaj dalej

Promocja na kawalerki -8% – Osiedle Innova, Wrocław

Pojawiło się kilka kawalerek na Osiedlu Innova we Wrocławiu, po niższych cenach. Kawalerki o powierzchniach 28m2 i 31,4m2. Lokale sprzedawane są w budynku 3.2, którego budowa zakończy się za około rok.

Cena przed promocją wynosiła około 6,400 zł. za 1m2 powierzchni mieszkalnej, tj.:

mieszkanie 28m2 = 179k zł. brutto

mieszkanie 31,4m2 = 201k zł. brutto

Przypominam, że na nowe mieszkania stawka VAT to 8%.

Aktualnie ceny mieszkań to około:

mieszkanie 28m2 = 166k zł. brutto

mieszkanie 31,4m2 = 188k zł. brutto

Czytaj dalej

PP linki – pomóż mi pomagać

Tutaj takie linki sobie wklejam żeby mieć je w jednym miejscu, nie czytaj tego bo nie ma czego.

Jeśli jednak masz swoją stronę internetową, firmową, osobistą, prowadzisz bloga czy piszesz na forach internetowych i chciałbyś pomóc mi pomagać potrzebującym, to daj mi znać na maila lub napisz komentarz pod tym wpisem, powiem Ci jak możesz przyłączyć się do siania dobra na świecie.

Czytaj dalej

Refinansowanie kredytów hipotecznych – ile na tym zarobię ?

Jak myślisz, ile można miesięcznie zyskać przenosząc kredyty do innego banku? Sam nie wiem, ale się już niedługo dowiemy 🙂

Bartek podczas ostatniego spotkania doradził mi żebym policzył ile wydaje na miesięczne raty moich kredytów hipotecznych, bo dzięki kilku małym ruchom i pomocy jego drużyny będę mógł zyskiwać jakieś kilkadziesiąt koła rocznie.

Mam nadzieję, że niedługo będę jeździł nową limuzyną.. całkowicie za darmo oczywiście 🙂 – piszę o tej limuzynie też za sprawą Bartka, bo on także stał się jej posiadaczem nie wykładając masy gotówki. Nie wydaje on też żadnych pieniędzy na spłaty rat kredytu czy leasingu.. no może wydaje ale już na pewno na nie nie pracuje. Co więcej każde tankowanie autka kosztuje go 0 zł.

Oczywiście to co opisałem to uproszczenie, ale faktem jest, że można kupić coś lub coś użytkować, np. auto, mieszkanie, wyspę na Oceanie Indyjskim (tam to jest cieplutka woda) lub cokolwiek innego, nie wykładając na to żadnej własnej gotówki i nie płacąc swoją ciężką pracą za raty kredytu.

Jak to możliwe? Jest na to wiele sposobów. Nie powiem Ci co zrobił Bartek żeby jeździć za darmo nowym autem (sam go zapytaj), pokaże Ci natomiast na moim przykładzie jak tego dokonać.

Oto dane dla ekipy z FIBRA Doradcy Finansowi, którzy pomogą mi korzystać z luksusu bez ciężkiej pracy.

;

Moje aktualne zobowiązania wobec banków:

Waluta | Przyznana kwota | Akt. zadłużenie | % | Rata

CHF | 72 635 | 63 710 | 2,6% | 300

PLN | 100 000 | 89 000 | 10% | 1 000

PLN | 41 000 | 22 000 | 16% | 800

PLN | 301 000 | 290 000 | 9% | 3 400

PLN | 580 000 | 578 000 | 10% | 5 500

PLN | 150 000 | 150 000 | 8% | 1 900

SUMA : …………….. | 1 350 000 zł. | ….. | 13 600 zł.

Kredyty te zabezpieczone są 1 lokalem użytkowym (Nysa) oraz 9 mieszkaniami (7 Nysa, 2 Wrocław). Kredyty były zaciągane na zakup nieruchomości, które są majątkiem trwałym w mojej firmie.

Okres spłaty kredytów to w moim przypadku 10 – 30 lat.

Wartość zabezpieczeń to około 2 mln zł., czyli LTV (Loan to Value) = 68%

Wszystkie kredyty, oprócz ostatniego, są w MultiBanku, ostatni na liście to kredyt w IdeaBanku (jeszcze nie jest uruchomiony, ale niedługo będzie).

;

..a teraz policzmy coś sobie (nie coś tylko raty kredytu) korzystając z tego prostego kalkulatora kredytowego

Przyjmujemy, że kwota kredytu to 1,4 mln zł., a okres jego spłaty to 20 lat.

Poniżej przedstawiam raty miesięczne kredytu w zależności od jego oprocentowania.

10% = 13,500 zł.

9% = 12,600 zł.

8% = 11,700 zł.

7% = 10,800 zł.

6,5% = 10,500 zł.

6% = 10,000 zł.

gdyby tam można było zamienić to wszystko np. na CHFy lub jakieś $$$ z oprocentowaniem na poziomie 4,5%, to miesięczna rata kredytu wyniosłaby około 8,800 zł. 🙂

Około 50% przychodów mojej firmy mam w EURO (stała współpraca z Google i ZanoX.com), więc może warto spróbować z kredytem walutowym. Wiem, że jest ciężko, bo rząd i banki troszczą się o przeciętnego obywatela… tylko, że ta ich troska sprawia, że „biedni” i „średnia klasaprzepłacają, a „bogaci” jak zwykle płacą najmniej czyli bogacą się najszybciej (i tak trzymać !).

OK, czas już kończyć bo późno się nagle zrobiło, a rano wyruszam na nagranie 2-go odcinka „Kto Was tak urządził”.

Pozdrowionka,

Damiano Damianini

Edit: 11/7/12
Lista zabezpieczeń :/strong>
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży w 1 dzień ?

Pracując w biurze obrotu nieruchomościami, byłem świadkiem co najmniej jednego tysiąca (1,000) prezentacji mieszkań na sprzedaż. Podczas tych okazań nieruchomości, widziałem mieszkania pachnące i lśniące czystością, ale i takie, z których wychodziłem z potencjalnymi nabywcami już po niecałych 30 sekundach.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży nie jest ważne – Jest BARDZO WAŻNE, jak nie najważniejsze.

 

Inwestycja w farby, mleczko do czyszczenia, worki na śmieci oraz trochę gimnastyki przy sprzątaniu, bardzo często zamienia się w tysiące i dziesiątki tysięcy złotych, które otrzymamy w postaci wyższej ceny za sprzedawane mieszkanie.

Wiesz, że dzięki  kilku godzinom jakie poświęciłem z Mario, Killerem i Olusiem na przygotowanie mieszkania do sprzedaży, ta sprzedaż w ogóle nastąpiła? Jestem pewny, że bez naszej pracy i kilku stówek, nasza inwestycja w mieszkanie do szybkiej odsprzedaży zakończyła by się totalną porażką.

 

Bez lekkiego odświeżenia mieszkania, podzielilibyśmy pewnie los inwestora, od którego kupiliśmy tą kawalerkę, czyli sprzedalibyśmy ją za cenę zakup. Nasz poprzednik kupił mieszkanie za około 12,000 zł. (kurwa ale okazja co?), i ku swojemu zaskoczeniu sprzedał ją także za 12,000 zł. mrożąc swoją gotówkę na dłuższy czas.

Nasza wspólna (moja i Mariusza) inwestycja tą rozpierdoloną kawalerkę przyniosła nam kilkadziesiąt procent zysku, bo sprzedaliśmy ją chyba za 23,000 zł.

Przepraszam za brzydkie słowo powyżej, ale czuję się odpowiedzialny za idealne oddanie tego co chcę przekazać. Kawalerka, w którą zainwestowaliśmy była totalnie rozpierdolona, ale dzięki 8 godzinom pracy, jej stan oceniłem na „kawalerka do remontu”.

 

OK. Koniec gadania. Czas na Home Staging.

Zobacz jak przygotować mieszkanie do prezentacji potencjalnym Kupującym.

Godz. 8:12, Zaczynamy romoncik na nawrota w Bytomiu

20120709-102954.jpg

Godz. 9:40, Szef pojechał po materiały, to przerwa na foto

20120709-103838.jpg

20120709-104001.jpg

Godz, 11:20
Olo robi przedpokoj, ja zabieram sie za wymianę dachu. Killer wystawia drzwi. Mario koordynuje nasze działania.

20120709-112028.jpg

20120709-112134.jpg

20120709-112324.jpg

20120709-112446.jpg

Godz. 11:43

20120709-114350.jpg

Godz: 11:53

20120709-115355.jpg

Godz. 13:37

20120709-133753.jpg

20120709-133908.jpg

Godz. 14:56

20120709-151911.jpg

[ ok. czas na przerwę.. Ty też sobie odpocznij. Tylko nie zmieniaj kanału – wracamy już za 10 sekund, tuż po reklamie.. ]


 

Godz. 15:20

20120709-152010.jpg

Godz. 16:25, powoli zbliżamy sie do mety. Mieszkanie coraz jaśniejsze sie robi 🙂

20120709-162624.jpg

20120709-162717.jpg

20120709-162740.jpg

20120709-162803.jpg

Godz 17:43. Skończona robota na Nawrota.

20120709-182606.jpg

20120709-190132.jpg

Osiedlowy MONITORING lepszy niż tez wszystkie bezduszne kamery. Pozdro dla pani Jadzi 🙂 – ona też już wie jak ważny jest Home Staging

20120709-190233.jpg

Godz.18:23 Lecimy na Nyse

20120709-190351.jpg

Godz. 19:09, Niemodlin

20120709-191028.jpg

Godz. 19:19, No to kończę juz, zaraz Nysa.
Relacje przeprowadził dla Was Damiano Damianini.

20120709-192034.jpg

Always the sun

20120709-192228.jpg

20120709-192533.jpg

Godz. 19:28, Nysa WITA ! 🙂

20120709-192902.jpg

 

UWAGA – WAŻNE !Przygotowanie mieszkania do sprzedaży nie jest oszustwem, naciąganiem, wyłudzaniem czy nieetycznym wyciąganiem pieniędzy od ludzi kupujących Twoje mieszkanie.To co robimy, nie ma na celu ukryciu poważnych wad mieszkania i zatajeniu jego prawdziwego stanu technicznego.

Zabiegi, które wykonujemy przed sprzedażą czy wynajęciem nieruchomości (inaczej zwane Home Staging) dają świadectwo temu, że jesteś normalnym (lepiej niż przeciętnym) człowiekiem i z szacunkiem traktujesz osoby, które przychodzą do Ciebie na prezentację nieruchomości.

Mimo, że przed sprzedażąodpicowaliśmy mieszkanie„, to nie ukryliśmy przed Kupującymi najważniejszych spraw dotyczących przedmiotu zakupu. Każdy kto oglądał mieszkanie, dowiedział się od nas, że w mieszkaniu trzeba zrobić nowe instalacje, wymienić okna, że trzeba wbić się do głównego pionu kanalizacyjnego żeby od nowa zrobić łazienkę z toaletą, itd… Wysprzątanie i pomalowanie mieszkania pozwoliło nam bez wstydu pokazywać je zainteresowanym osobom.

 

 

A teraz proszę Ciękliknij w „Like” poniżej i podziel się tym wpisem ze swoimi znajomymi.

Dziękuję i pozdrawiam Cię z uśmiechem 🙂

Damian Żukiewicz