Miesięczne archiwum: Lipiec 2012

Nowa drużyna inwestorów nieruchomości

Wczoraj był mega zajebisty dzień.

Wyruszylem z Olkiem rano do Mariusza do Bytomia. Tam dołącza do nas Justyna (dopiero ją poznałem). Justyna jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami w Bytomiu, i z tego co juz sie zorientowalismy z Mariuszem, jest w tym bardzo dobra (pomaga nam aktualnie sprzedać jedna z naszych nieruchomosci w Bytomiu).

Wspólnie pojechaliśmy na spotkanie z naszym nowym mentorem Bartkiem Nosiadkiem.

Spotkanie trwało ponad 2 godziny, a czułem jakby trwało tylko 20 minut. Bartek jest niesamowity. Walił do nas przykładami inwestycji których dokonał, podzielił sie swoimi doświadczeniami, niczego nie ukrywał, czuliśmy sie jakby zdradzał nam sekrety warte miliony złotych (dosłownie to co powiedział jest warte miliony , bez żadnej przesady). To co robi ten miły, skromny i bardzo otwarty koleś, to poprostu Mistrzostwo Świata. Podam tylko jeden przykład: jakiś czas temu kupił nowe komfortowe auto z salonu (warte ponad 100k zł), i co z tego? To, ze jeździ sobie w komfortowych warunkach, czuje sie bezpiecznie i wygodnie, a dodatkowo co miesiąc wpada na jego konto około 2k zł. (lub wiecej bo juz zapomniałem o jakiej kwocie mówił). Nasz mentor stał sie właścicielem Super auta i jeszcze nie płaci z własnej kieszeni za paliwo… Też tak chcesz? Ja za jakieś 4 miesiące tez kupuje nowe auto 🙂

Nie będę juz sie rozpisywal o Bartku, bo prowadzę w tej chwili auto i juz musiałem wykonać kilka gwałtownych ruchów kierownica (przed chwila wjechalbym na krawężnik przy 50km/h).

Krótko podsumowując, to co wyniosłem od Bartka warte jest minimum 6k (k = 000 = tysiąc) złotych miesięcznie !! Wydałem na podróż około 300 zł. a juz za miesiąc wpłynie na moje konto 6,000 zł !! Te 6k to pewnie tylko początek. Za około miesiąc będę juz na poważnie współpracował z firmami Bartka, co przełoży sie na mega doświadczenia w inwestowaniu, zarzadzaniu i wydawaniu pieniędzy.

Kończę, bo zaraz zrobię sobie krzywdę i nie daj Boże komuś.

20120708-102310.jpg

20120708-102434.jpg

20120708-102757.jpg

20120708-102859.jpg

20120708-102936.jpg

20120708-103046.jpg
Ziuber RULES !

Raty kredytu hipotecznego w mojej głowie

Muszę się tego na pamięć nauczyć, Tobie też radzę. Bardzo się to przydaje kiedy na szybko analizujemy inwestycję w nieruchomość, która się przypadkowo napatacza*

Na przykład, jest poniedziałek, godz. 10:30, idziesz ulicą i myślisz o tym co tu zrobić żeby się nie narobić, a dobrze zarobić… no więc tak sobie idziesz, a tu nagle zza rogu Chorzej i Marszałkowskiej wyłania się koleś lub laska (chłopak lub dziewczyna) i ni stąd, ni zowąd zaczyna nawijkę w Twoją stronę :

Ty, facio, mam mieszkanie na sprzedaż na Mokotowie w bloku 10 piętrowym, na 5 piętrze. To jest 2 pokoje, 48m2 do remontu kapitalnego. Potrzebuje gotówkę na gwałt bo mam interes życia do zrobienia. Sprzedam Ci ten flat, nawet za 100k (100 kilo złotych, czyli 100,000 zł.).

Umawiasz się więc z kolesiem (lub laską) na 12:00, na obejżenie mieszkania. Masz 90 minut, na policzenie czy ta „okazja” to „okazja”. Wtedy właśnie przydaje się znać aktualne oprocentowania kredytów hipotecznych i raty ich spłaty w zależności od okresu spłaty.

Wpadasz jeszcze na szybko do 4 agencji nieruchomości z konkretnym pytaniem „Za ile mógłbym sprzedać mieszkanie do remontu, 2 pokojowe, 48m2, w wieżowcu na Mokotowie„? Drugie pytanie to „Za jaką kwotę wynajmę takie mieszkanie jak już będzie po  remoncie i będzie umeblowane„?

Jak masz już te dane, i wiesz, że mieszkanie do remontu sprzedasz „na szybko” za 150k zł., a po jego remoncie wynajmiesz je spokojnie za 1,400 zł. odstępnego (Najemca płaci czynsz do spółdzielni i media), to już wiesz, że trzeba brać tą nieruchomość.

Kupując i sprzedając je zaraz, zarobisz około 40k zł.

Kupując mieszkanie na kredyt (100k zł., na 20 lat, 7%) i wkładając 40k zł. własnej gotówki (koszty zakupu i remont mieszkania), będziesz co miesiąc cieszył się 6 stówami przychodu pasywnego. 600 zł. to spora suma jeśli postawisz ją przy 150 zł. jakie dostawałbyś miesięcznie z lokaty bankowej.

 

A oto te raty kredytu do zapamiętania. Jeśli chcesz policzyć ratę dla kwoty np. 500k zł., to pomnóż ratę dla 100k x 5, a jeśli chcesz obliczyć ratę kredytu dla 50k zł., to podziel ratę (z przykładów poniżej) przez 2.

Obliczenia robię dla: Kwota kredytu: 100k PLN  –  Oprocentowanie: 7%

——————————————–

Okres spłaty: 30 lat

Wielkość raty: 670 PLN
Koszt kredytu: 240k PLN
Odsetki: 140k PLN
Rzeczywiste oprocentowanie: 140%
——————————————–

Okres spłaty: 20 lat

Wielkość raty: 780 PLN
Koszt kredytu: 186k PLN
Odsetki: 86k PLN
Rzeczywiste oprocentowanie: 86%
——————————————–

Okres spłaty: 10 lat

Wielkość raty: 1,150 PLN
Koszt kredytu: 140k PLN
Odsetki: 40k PLN
Rzeczywiste oprocentowanie: 40%
——————————————–

 

* – niespodziewanie się pojawia

CondoHotel – sposób na przychody pasywne

Czym są CondoHotele i dlaczego je polecam?

CondoHotele to bardzo popularny sposób inwestowania w nieruchomości na Zachodzie Europy oraz w USA. W ostatnim czasie wzbudził także dosyć spore zainteresowanie w Polsce. Czym dokładnie jest ta nowa forma inwestycji?

Otóż, deweloper buduje hotel wypoczynkowy o podwyższonym standardzie i sprzedaje inwestorom poszczególne apartamenty na własność (zostają oni wpisani do księgi wieczystej). Właściciel przez pierwsze lata zarabia na otrzymywaniu czynszu (stanowi on pewną stopę zwrotu), a następnie na wynajmowaniu apartamentu za sporą sumę. Warto zaznaczyć, iż cena za taki pokój bez wątpienia nie wyniesie 50 zł… Co więcej, to deweloper zajmuje się znalezieniem nam klientów oraz zarządza wynajmem apartamentu. Nie musimy także martwić się o remonty, czy też eksploatację pomieszczeń. Jest to zdecydowanie lepsza inwestycja, niż lokata bankowa, czy też zakup mieszkania i jego wynajem, w przypadku którego często zdarzają się różne problemy z lokatorem oraz ściąganiem swoich należności. Zakupiony apartament jest oczywiście w pełni już wyposażony, czego zwykle nie można powiedzieć o zakupionych przez nas nieruchomościach.

Niestety sporym ograniczeniem w przypadku polskich condohoteli jest ich ilość (około 150 w całym kraju) oraz cena. Przykładowo nad morzem pokój w trzygwiazdkowym condohotelu to wydatek w granicach 168 tys. zł. z gwarantowanym rocznym przychodem 16,8 tys. zł. Im wyższy standard, tym cena wyższa, ale również zyski atrakcyjniejsze. W górach oraz nad jeziorami mazurskimi można kupić pokoje w kwocie od 255 tys. zł z góry ustalonymi stopami zwrotu (przez trzy pierwsze lata kolejno – 6, 7, 8 procent wartości nieruchomości).

Oprócz wielu zalet tego typu inwestycji, niesie ona za sobą także ryzyko – należy bowiem pamiętać, że jako właściciele uzyskamy zysk tylko wtedy, gdy hotel będzie cieszył się dużym zainteresowaniem. W końcu w naszym kraju oblężenie hoteli trwa tylko przez określony sezon. Dlatego być może góry i jeziora są lepszym i pewniejszym rozwiązaniem w przypadku zakupu apartamentu czy też pojedynczego pokoju, gdyż tam sezon turystyczny trwa znacznie dłużej. Co ciekawe, ogromnym zainteresowaniem cieszą się również condohotele z zapleczem konferencyjno-biznesowym, które są zlokalizowane w dużych miastach, takich jak Kraków, Warszawa oraz Wrocław.

Zapewne wiele osób zastanawia się jaką korzyść ma deweloper z budowy takiego hotelu i dlaczego sam nie wynajmuje pokoi? Dana spółka, decydująca się na taką inwestycję zarabia niemal od razu, bowiem zwykle łączna suma ze sprzedaży wszystkich apartamentów przekracza wszelkie koszty budowy. Do tego będąc zarządcą hotelu co miesiąc uzyskuje dodatkowe pieniądze mimo, iż nie jest już prawnym jego właścicielem. Deweloper tak naprawdę nie ponosi żadnego ryzyka, jak to ma miejsce w przypadku lokat oraz kredytów bankowych. Niektóre firmy decydują się więc wyłącznie na samą budowę condohotelu i jego sprzedaż.

Inwestycje w nieruchomości - CondoHotele

Czterogwiazdkowy condohotel w samym sercu Mazur – na Wyspie Ptasiej na Jeziorze Mikołajskim

Przychody pasywne z inwestycji w condohotele

Sand Hotel w Kołobrzegu

 

A teraz coś praktycznego. Policzmy więc ile zarobimy (jaki przychód pasywny osiągniemy) na kupnie CondoHotelu.

Koszt zakupu: 170k zł.

Roczny czynsz: 17k zł. (miesięczny czynsz: 1,4k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 10%

Z doświadczenia powiem Wam, że te 10% rocznie do dobry wynik, biorąc pod uwagę to, że nie musimy martwić się o najemców, odpadają nam kłopoty z drobnymi naprawami, itp. Dodatkowym atutem jest to, że nasza nieruchomość przez lata nie powinna tracić, a wręcz przeciwnie będzie rosła na wartości załóżmy średnio o 5% rocznie.

Aktualnie posiadam kilkanaście małych mieszkań w Nysie, z których osiągam roczną stopę zwrotu na poziomie od 7% do 15%. Przykłady:

Kawalerka (25m2), kupiona w 2005r.

Koszt zakupu (z opłatami not., remontem i wyposażeniem): 50k zł.

Roczny czynsz netto (tyle otrzymuję „na rękę”): 4,8k zł. (miesięczny czynsz: 0,4k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 9,6%

Aktualna wartość nieruchomości: 85k zł.

 

Mieszkanie 2 pokojowe (47m2), kupione w 2007r.

Koszt zakupu (z opłatami not., remontem i wyposażeniem): 60k zł.

Roczny czynsz netto (tyle otrzymuję „na rękę”): 8,4k zł. (miesięczny czynsz: 0,7k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 14%

Aktualna wartość nieruchomości: 160k zł.

 

Kawalerka (20m2), kupiona w 2011r.

Koszt zakupu (z opłatami not., remontem i wyposażeniem): 70k zł.

Roczny czynsz netto (tyle otrzymuję „na rękę”): 5,4k zł. (miesięczny czynsz: 0,45k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 7,7%

Aktualna wartość nieruchomości: 80k zł.

Posiadając kawalerki (mieszkania na wynajem) trzeba jednak poświecić kilka dni w roku na ich obsługę. Raz w roku może się zmienić najemca, trzeba wtedy dać ogłoszenie do internetu czy biura nieruchomości, trzeba zawrzeć nową umowę, czasami odmalować mieszkanie, itp. Oczywiście dla mnie te czynności to może w sumie 5 godzin w roku czyli nic, ale w przypadku pokoju w CondoHotelu nie będziemy robili absolutnie nic.

Nie polecam zaczynania inwestycji w nieruchomości od zakupu pokoju w CondoHotelu. Dlaczego? Dlatego, że więcej nauczysz się przy kupnie małej kawalerki w centrum miasta. Będziesz miał także większy wpływ na wysokość przychodów osiąganych z jej wynajęcia. Łatwiej Ci będzie zaciągnąć kredyt na zakup kawalerki niż pokoju w Condo. Szybciej sprzedasz kawalerkę niż taki CondoHotelowy pokój.Zaczynając inwestycje w nieruchomości szczerze radzę Ci kupno czegoś małego we własnej miejscowości lub mieście, które znasz. Chodzi o to żebyś wiedział jak szybko i za jaką kwotę możesz wynająć konkretne mieszkanie. Dobrze jest znać ceny nieruchomości, żeby tą dla siebie kupić w miarę tanio.

Inwestycje w Condo polecam osobom, które wynajmem nieruchomości zajmują się już minimum kilka lat i posiadają w tym temacie doświadczenie. Pokój w Condo do dla mnie bardzo dobra „lokata bankowa” od której przez dłuższy czas nie zapłacisz ani grosza podatku dochodowego.

Pozdrowionka

Damian Żukiewicz