Czy warto spłacać teraz kredyt mieszkaniowy w CHF?

Na wstępie muszę Ci tylko powiedzieć, że spadł dziś pierwszy śnieg i wcale mi się to nie podoba. Palmy, które powodują, że czuję się znacznie lepiej, zostały pokryte pierdolonym, zimnym i białym kurewstwem, którego moja dusza nie znosi.

Palmy na Nyskiej 56/3 we Wrocławiu - Osiedle Innova

Po przyjściu do domu, zaraz zabrałem je z ogródka i są już w środku. Wszędzie ich pełno, i to już mi się podoba 🙂

OK, that’s all about the snow. Lets talk about something more important.

Jako, że mieszkam we Wrocku już kilka miesięcy, postanowiłem, że sprzedam większość mieszkań na wynajem jakie posiadam w Nysie i kupię w ich miejsce coś na miejscu. Robię to nie tylko ze względu na to , że łatwiej jest zarządzać nieruchomościami, które są położone bliżej miejsca zamieszkania, ale bardziej dlatego, że we Wrocławiu znacznie bardziej opłaca się wynajmować mieszkania.

Zobacz co przemawia za tym, żeby sprzedać Nysę i kupić Wrocław:

1. Zarządzanie (łatwiej zarządzać nieruchomościami będą „na miejscu”)

2. Perspektywy zarabianiu na wynajmie nieruchomości są znacznie, znacznie lepsze dla ciągle rozwijającego się Wrocławia, który wprost tętni życiem w porównaniu do martwej Nysy, w której opłacalność inwestycji w nieruchomości na wynajem uzależniona jest głównie od garstki studiujących tam młodych ludzi.

Jest to dla mnie szczególnie ważne, bo kupiłem nieruchomości na kredyt i spłacają go za mnie Najemcy, a Ci wrocławscy pewnie będą dłużej i lepiej go spłacać.

3. Zyski z inwestycji. W Nysie kupując kawalerkę za gotówkę, za jakieś 90k zł., zarabiam na niej czysto około 400 zł. miesięcznie (Najemca płaci 600 zł., a ja z tego płacę czynsz do spółdzielni jakieś 200 zł.). Posiadając 180k zł. kupię w NASA 2 kawalerki, na których będę zarabiał 800 zł. miesięcznie. Za te same 180k mogę dziś kupić nową kawalerkę 28m2 we Wrocławiu, którą wynajmę za minimum 1,200 zł. + czynsz (czyli 1200 zł. na czysto).

Inwestując tą samą kasę we Wrocku mam około 50% wyższy zysk. Dla podanego powyżej przykładu to już 5k więcej na koncie w roku. Co zrobić z dodatkowym 5k zł. rocznie? Ja bym wydał połowę z tego na tydzień czasu na Fuercie, lub kilka dni przy brzegu gorącego oceanu indyjskiego w Malindi, a drugą połowę na kupno srebra lokacyjnego.

Malindi beach. Kenya.

 

Wszytko ładnie, pięknie (a najpiękniej to w Malindi :), Sprzedać w NASA i kupić we Wro. Tak łatwo będzie zrobić temu, kto mieszkania w NASA kupił za gotowiznę, a nie na kredyt w CHF, którego jest dziś więcej do spłaty niż 5 lat temu, i kto po sprzedaży dostanie do ręki gotówkę, którą zapłaci za kupno mieszkania we Wrocku.

Kilka lat temu zaciągnąłem w sumie 180k zł. kredytu (w CHF), i za te pieniądze kupiłem 3 kawalerki. Dzisiaj do spłaty kredytu pozostaje 220k zł., i powiem Ci, że wcale się nie przejmuję tym, że kredytu do spłaty mam więcej niż 5 lat temu. Bardzo dobrze wyszedłem na tym, że wziąłem kredyt w CHF a nie w PLN. Nie będę się tu rozpisywał ile zaoszczędziłem do dziś na tym, ale zaoszczędziłem dużo, a na pewno kilka stówek (średnio 400 zł.) każdego miesiąca.

Te 3 kawalerki, które są zabezpieczeniem kredytu, mogę sprzedać na szybko za około 250k zł. Spłacając z tego cały kredyt (bez kombinowania nie ma innego wyjścia), zostanie mi po całej operacji 30k zł. gotówki.

Następnie wziąłbym od nowa kredyt (już w PLN bo CHF nie dadzą), a kredyt nie będzie już taki tani. Obecny kredyt w CHF to tylko 2,5% rocznie, rata kredytu około 1,000 zł. miesięcznie. Jeśli chciałbym wziąć dziś kredyt 220k zł. (oprocentowanie 8%) na zakup nieruchomości o wartości 250k zł. we Wrocławiu (jakieś mniejsze 2 pokoje), to rata kredytu w PLN wyniesie mnie 1,600 zł.

Na tej operacji traciłbym co miesiąc 600 zł. przez 30 lat ! (różnica między nową ratą w PLN a tą obecną w CHF)

Co więc zrobić aby płacić 1,000 zł. miesięcznie kredytu za mieszkanie we Wrocławiu o wartości 250k zł.,  które na czysto zarabiać będzie jeszcze jakieś 500 zł.?

Zrobię to tak. Znajdę te małe 2 pokoje w cenie 250k zł. Dogadam się ze sprzedającym, że dam mu 5k zł. więcej niż oczekuje (to się chłop zdziwi – może na początku pomyśli że mnie pokręciło), ale w zamian za to, że robimy od razu notarialne przeniesienie własności (a nie umowę przedwstępną), przy akcie daje mu 55k zł., a na pozostałe 200k poczeka maksymalnie 2 miesiące.

Zakładając, że nie mam żadnej gotówki w kieszeni, zrobię tak. Jak już sprzedający z Wrocławia zgodzi się na taki układ, to obniżę ceny tych moich 3 kawalerek o tyle, żeby Kupujący znaleźli się w 2 dni (zamiast 90k za sztukę, wezmę powiedzmy 82k). Od każdego z 3 kupujących mieszkania w NASA, pobiorę po 15k zadatku, który właśnie przeznaczę dla Sprzedającego z Wrocławia (brakujące 10k pożyczy mi żona lub wyciągnę po prostu z lewej kieszeni moich różowych krótkich spodenek).

W międzyczasie, po kupnie mieszkania we Wrocku, mój MultiBank wyceni je i przygotuje mi wniosek o wpis hipoteki na tym mieszkaniu. Ja wniosek złożę do sądu i ubezpieczę kredyt na czas do wpisu hipoteki na nowym mieszkaniu. Posiadając takie zabezpieczenie, mój bank, któremu wiszę te 220k zł. (w CHF), wyda zgody na wykreślenie hipotek z 3 kawalerek jakie sprzedaje w NASA.

Jak będę miał te zgody, nic nie stanie na przeszkodzie, żeby kupujący mieszkania w NASA załatwiali sobie kredyty na ich zakup. Jak będą mieli gotówkę na zakup to będzie jeszcze lepiej. Tak czy inaczej, po około 35 dniach sprzedam 3 kawalerki w NASA inkasując w sumie około 250k zł. Całą tą kwotę przekażę zgodnie z umową, osobie, od której kupiłem 2 pokoje we Wrocku.

Po przeprowadzeniu całej operacji. Dalej będę płacił co miesiąc tylko 1,000 zł. kredytu, a mieszkanie wynajmę za 1,500 zł. (plus czynsz do wspólnoty i media). Każdego miesiąca pozostanie mi w kieszeni 500 zł. dodatniego cashflow.

Gdybym sprzedał 3 kawalerki w NASA i nic nie „kombinował” to całe pieniądze ze sprzedaży musiałby być oddane do banku. Następnie, żeby kupić mieszkanie we Wrocku, zaciągnąłbym kredyt 220k, którego rata miesięczna wyniosłaby jakieś 1,600 zł.

Uzyskując z wynajmu 1,600 zł., byłbym 0 zł. do przodu każdego miesiąca przez hipotetyczne 30 lat…

Podsumowując. 500 zł. dodatniego przepływu jaki osiągnę miesięcznie, to aż 6k zł. na plus rocznie, i aż 180k zł na plus po 30 latach. Wszytko oczywiście w przybliżeniu, ale i tak będzie na duuużym plusie.

Opłaca się myśleć, planować i działać. Prawda?

Na koniec takie zdanie, moim zdaniem bardzo trafne: Prowadzenie biznesu bez dokładnego planowania, to planowanie pewnej porażki.

 

Dobranoc moje drogie koleżanki :*** i koledzy… Dobranoc dla Was oczywiście, ja jeszcze coś zaplanuje i napiję się kawy (zrobiłem sobie dwie i dwa carrot cake’i, bo nie lubię pić sam).

Kawa i carrot cake zrobione przez Damiana Żukiewicz

Damian Żukiewicz (Dr ZIUBER)

Jedna myśl nt. „Czy warto spłacać teraz kredyt mieszkaniowy w CHF?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *