Duża czy mała kawalerka – ROA i P/E dla inwestycji w nieruchomości na wynajem

To jest komentarz do wpisu Sławka Muturi „Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?” << Najpierw więc zapoznajcie się z tekstem Sławka, a potem możecie poczytać co ja mam do powiedzenia w temacie opłacalności wynajmu kawalerek.

Zgadzam się ze Sławkiem Muturi, że metraż z kawalerki nie ma zbytnio znaczenia przy wpływaniu na jej koszt wynajmu. Aktualnie jestem w trakcie przenoszenie moich nieruchomości z Nysy do Wrocławia (szkoda że nie da się ich dosłownie przenieść), no i we Wrocławiu też kupuję tylko kawalerki pod wynajem. 3 mieszkania już kupiłem a na czwarte umowę developerską podpiszę jeszcze przed nowym rokiem.

Z tą czwartą kawalerką we Wrocławiu jest taki przypadek, że ma ona prawie 35m2 i gdyby nie to że da się w niej wydzielić 2 osobne spoko pokoje, to bym jej nie kupił bo jej cena to 220k zł. a kawalerki które wcześniej kupiłem (na tym samym osiedlu i w dokładnie takim samym stanie – developerskim) kosztowały po około 170k zł.

Kawalerki 28m2, po ich wykończeniu wynajmę za około 1,200 zł., a tą 35m2 w której będą 2 pokoje wynajmę za 1,600 zł. Patrząc na liczby, w obydwu przypadkach będą one bardzo podobnie.

Popatrzmy na te inwestycje pod kątem ROA (roczna stopa zwrotu z aktywów), gdzie roczną stopą zwrotu w tym wypadku jest 12 miesięczny czynsz najmu, a aktywami koszt zakupu i wyposażenia mieszkania. Trzeba to jeszcze dokładniej wyjaśnić bo ten wskaźnik jest bardzo ważny i może posłużyć Wam przy szukaniu i wyborze najlepszej inwestycji.

Tak więc czynsz najmu to ta kwota jaka zostaje nam w kieszeni, jeśli np. wynajmujemy mieszkanie za 1,400 zł., a z tego 200 zł. płacimy do wspólnoty mieszkaniowej, to miesięczny czynsz najmu to 1,200 zł. Moim zdaniem najlepiej jest napisać w umowie najmu, że Najemca płaci czynsz najmu w wysokości xxx zł. plus równowartość czynszu do wspólnoty mieszkaniowej, oraz opłaty za energię i wodę (lub cokolwiek). Dzięki temu od razu wiemy na czym stoimy.

OK, wracam do liczb. Koszt zakupu kawalerek 28m2, to około 170k zł., ich wykończenie i wyposażenie to około 15k zł. Razem da to nam 185k zł. Przy okazji powiem tu coś w temacie „Inwestować w nowe czy używane mieszkanie jako nieruchomość pod wynajem?” Po zbadaniu cen na wrocławskim rynku nieruchomości, stwierdziłem, że znacznie lepiej zrobię inwestując w nowe mieszkania. Dlaczego:

Z developerem znacznie lepiej mi się rozmawia (100 razy lepiej) niż ze zwykłymi właścicielami mieszkań. Developer to przedsiębiorca i dokładnie rozumie mnie jako przedsiębiorcę (no i ja go równie dobrze rozumiem). Dogadujemy się więc dosłownie w 15 sekund. Przykład mojej ostatniej rozmowy z Prezesem spółki osiedle-innova: Rozmawiamy o mieszkaniu z ceną 6,5k zł. za 1m2, które znalazło się w posiadaniu developera po raz drugi, po tym jak pierwszy Klient nie mógł go kupić. Mieszkanie jest na prawdę bardzo atrakcyjne bo leży w najładniejszym bloku na osiedlu, okna i balkon wychodzą na południowy-zachód i patrząc przez te okna widzimy panoramę Wrocławia. Mieszkanie właśnie wróciło do oferty developera, ale nie zagrzałoby w jego ofercie miejsca nawet przez 1 dzień. O możliwości zakupu poinformowała mnie koleżanka Magdalena Smereczuk z Home Broker, która zajmuje się właśnie sprzedażą tego osiedla.  Ja mówię Panie prezesie jaka będzie cena za tą kawalerkę 34,5m2 na V piętrze w budynku 4 ?„, a on na to To naprawdę ciekawe mieszkanie, można tam w bardzo łatwy sposób zrobić 2 osobne pokoje. A kupi Pan miejsce w garażu podziemnym?„, ja na to: „No jeśli cena mieszkania będzie niższa to oczywiście, że kupię, bo tylko zwiększy mi on atrakcyjność jako inwestycji pod wynajem„, Pan Prezes: „Jeśli podpisze Pan umowę developerską jeszcze w tym roku (czyli w ciągu 2 tygodni), to sprzedamy je Panu za 6,1k zł. za 1m2„, no i ja na to: „No to świetnie, super mi się z Wami robi interesy„. A potem pogadaliśmy sobie jeszcze o pierdołach przez 2 minuty i każdy z nas zakończył dzień bardzo zadowolony.

a teraz z drugiej strony: Miałem ostatnio nieprzyjemność rozmawiać z kilkoma właścicielami mieszkań z rynku wtórnego i za każdym razem problemem było to, że Ci właściciele chcieli pokazać mi jacy to oni są ważni i jakie to ich mieszkanie jest wyjątkowe, a co za tym idzie nie chcieli nawet wysłuchać moich powodów dla których proponuję im taką a nie inną cenę. Ze zwykłymi ludźmi jest też problem taki, że są nieufni i jacyś tacy podejrzliwi (ja tak to przynajmniej odczuwam). Są jeszcze inne powody dla których nie chcę za bardzo robić interesów na rynku wtórnym, ale nie warto już o tym pisać, bo jak o tym myślę, to wprawiam się powoli w zły nastrój.

A, zapomniałbym o najważniejszym powodzie, dla którego wolę kupić nowe mieszkanie. Kupując mieszkanie od developera mogę legalnie uzyskać 8% rabat od naszego Państwa. Tym rabatem jest 8% VAT wliczony w cenę mieszkania. Mogę go sobie odliczyć od podatku czyli tak naprawdę za nowe mieszkanie płacę 8% mniej.

Przy zakupie kawalerki za 170k zł., te 8% VATu jaki odzyskam to 13,6k zł. Te pieniądze starczą mi właśnie na wykończenie i wyposażenie mieszkania pod Najemcę. Tak więc, kiedy decyduje się na zakup nowego mieszkania, wiem już, że w cenę jaką za nie zapłacę, będzie wliczone już jego wykończenie i umeblowanie.

Przy kupnie mieszkania od developera mam także zawsze kolejne 2% upustu i to też od naszego polskiego rządu. Te 2% upustu to brak podatku PCC, który płacimy zawsze przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. W sumie więc, jeśli będziecie patrzyć na ceny mieszkań pod inwestycję, możecie sobie śmiało przyjąć że ceny u developera są zawsze o 10% niższe niż te w ich cenniku. Ta korzyść jest oczywiście i jak zwykle, dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą i są płatnikami podatku VAT, bez tego, te 8% VATu przepada.. To kolejny powód dla którego cały czas próbuję nawrócić ludzkość do czasów kiedy to każdy człowiek był przedsiębiorcą (było tak, było.. wiele, wiele lat temu).

Znowu się rozpisałem, a jakieś 3555 znaków wcześniej miałem już pisać o liczbach.

 

Przykład 1: Obliczamy ROA dla kawalerki 28m2 :

inwestycje w mieszkania na wynajem

Kawalerka 28m2 z balkonem. Osiedle Innova, Wrocław, ul. Nyska 52

– Cena zakupu = 170k zł.

– Koszty notarialne = 2k zł.

– Korzyści podatkowe 10% ceny zakupu = 17k zł.

– wykończenie i wyposażenie mieszkania = 15k zł.

Koszt inwestycji w sumie = 170k zł.

Miesięczny czynsz najmu = 1,2k zł.

Roczny czynsz najmu = 14,4k zł.

ROA = Roczny czynsz najmu / Koszt inwestycji = 14,4 / 170 = 8,5%

P/E (wskaźnik „cena do zysku”) = Koszt inwestycji / Roczny zysk (czynsz najmu) = 170 / 14,4 = 11,8 (w przybliżeniu 12).

Wskaźnik P/E pokazuje nam w przybliżeniu w ile lat zwróci się nasza inwestycja, czyli im mniejsza wartość nam wyjdzie, tym lepiej. Moim zdaniem, jeśli P/E w obliczeniach dla inwestycji w nieruchomości na wynajem wynosi około 10, to jest całkiem OK. Mam taką jedną nieruchomość w Nysie, dla której P/E wynosi tylko 2,08 !! Czyli zwróciła mi się ona po 2 latach!

 

Przykład 2: obliczamy ROA dla kawalerki 34,5m2 (po przerobieniu na 2 pokoje) :

Inwestycje w mieszkania na wynajem we Wrocławiu na osiedlu Innova przy ul. Nyskiej

Kawalerka 34,5m2 z balkonem, z możliwością zrobienia 2 osobnych pokoi. Osiedle Innova, Wrocław, ul. Nyska 50

– Cena zakupu = 210k zł.

– Koszty notarialne = 2k zł.

– Korzyści podatkowe 10% ceny zakupu = 21k zł.

– wykończenie i wyposażenie mieszkania = 19k zł.

Koszt inwestycji w sumie = 210k zł.

Miesięczny czynsz najmu = 1,6k zł.

Roczny czynsz najmu = 19,2k zł.

ROA = Roczny czynsz najmu / Koszt inwestycji = 19,2 / 210 = 9,1%

P/E (wskaźnik „cena do zysku”) = 210 / 19,2 = 10,94 (w przybliżeniu 11).

Ta inwestycja zwróci się więc w 11 lat.

 

no i na koniec, żeby odnieść się do wpisu Sławka „Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?” , pokażę Wam, że chłopak mówi prawdę, czyli, że większy metraż kawalerki nie bardzo ma wpływ na lepszy ROA (zysk z inwestycji). Kawalerka z pierwszego przykładu (ta 28m2) ma ROA na poziomie 8,5%, a teraz obliczymy ROA dla kawalerki 34,5m2 kiedy nie dałoby się w niej zrobić 2 pokoi.

Przykład 3: obliczamy ROA dla kawalerki 34,5m2 (1 pokój) :

– Cena zakupu = 210k zł.

– Koszty notarialne = 2k zł.

– Korzyści podatkowe 10% ceny zakupu = 21k zł.

– wykończenie i wyposażenie mieszkania = 19k zł.

Koszt inwestycji w sumie = 210k zł.

Miesięczny czynsz najmu = 1,3k zł.

Roczny czynsz najmu = 15,6k zł.

ROA = Roczny czynsz najmu / Koszt inwestycji = 15,6 / 210 = 7,43%

P/E (wskaźnik „cena do zysku”) = 210 / 15,6 = 13,46

Ta inwestycja zwróci się nam więc w ponad  13 lat.

 

Liczby mówią nam więc, że większa o prawie 7m2 kawalerka przyniesie nam mniejszą stopę zwrotu z inwestycji, czyli jej zakup zwróci się po dłuższym czasie niż tej mniejszej. Wydzielenie drugiego osobnego pokoju w tej większej kawalerce powoduje jednak, że staje się ona już lepszą inwestycją.

Obliczenia oczywiście jak zawsze w przybliżeniu, ale oddają to co powinny oddawać.

 

Pozdrowionka Słoneczne, w te nie słoneczne dni grudnia

Damian Żukiewicz

3 myśli nt. „Duża czy mała kawalerka – ROA i P/E dla inwestycji w nieruchomości na wynajem

  1. nibul

    Ciekawe spostrzeżenia nt. rynku pierwotnego i wtórnego. Swoją drogą, ciekawiło mnie twoje nastawienie na pierwotny, to całkiem inna opcja niż choćby Sławka, którego cytujesz. Uchyliłeś nieco tajemnicy ale jak to się ma do szybkich dealów? Nie lepiej je wynająć zamiast robić szybki deal?:) I jaka by była stopa zwrotu…

    Odpowiedz
    1. ziuber Autor wpisu

      W moim wpisie powyżej opisuje właśnie opłacalność inwestycji w nieruchomości na wynajem. Szybkie deale nie są moją mocną stroną i w mojej głowie przeważa myślenie o nieruchomościach jako „mlecznych krowach” (długotrwałe zyski z wynajmu) a nie „krowach na mięso” (jednorazowy szybki zysk z kupna i sprzedaży nieruchomości).

      Te szybkie deale są jednak bardzo dobrym sposobem na zebranie gotówki, która później posłuży mam jako wkład własny przy zakupie nieruchomości pod wynajem.

      Odpowiedz
      1. nibul

        Ok, jasna sprawa. Chodziło mi o połączenie tych dwóch tematów, tzn. okazyjne kupowanie nie po żeby sprzedać tylko wynajmować z wyjątkowo korzystną stopą zwrotu. A takie możliwości daje rynek wtórny.

        Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *