Jak szybko i sprawnie wynająć mieszkanie ?

Jeśli chcesz na serio zając się inwestowaniem w nieruchomości dla przychodu pasywnego, pozwól, że podzielę sie z Tobą moją sprawdzoną i skuteczną niemal w 100% strategią.

Celem inwestora jest zarabianie pieniędzy (zysk z zainwestowanego kapitału) przy jednoczesnym minimalizowaniu ryzyka ich utraty.

Inwestowaniem w nieruchomości zajmuje się już ponad 10 lat. Pierwsza nieruchomość typowo pod wynajem kupiłem w 2004r. i od tego czasu do dziś, miałem już około 30 najemców. Dodam , że moje „inwestowanie w nieruchomości” to kupowanie małych mieszkań na kredyt i ich wynajmowanie. Przy podjęciu decyzji o kolejnej inwestycji patrzę głównie na to, żeby kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, spłacany był przez najmeców. Nie zależy mi na tym, żeby „żyć” z tych inwestycji. Po co więc zawracam sobie nimi głowę? Po to, żeby za 10-20-30 lat były one jednym z moich stałych i niewysychających źródeł pieniędzy „na Giga ŻYCIE” 🙂

Możesz mi wierzyć lub nie, ale powiem Ci, ze każde z moich mieszkań wynajmuje w ciągu 1-2 dni od wystawienia oferty wynajmu w portalu Nieruchomości z Nysy lub na stronie z ogłoszeniami z Nysy , i co bardzo ważne, ZAWSZE wynajmuje mieszkanie pierwszej osobie, która je ogląda.

Tutaj jedno z moich ogłoszeń o wynajmie mieszkania >> http://nyskie.pl/oferta,oferta,788,Do-wynaj%C4%99cia-nowe-wyposazone-2-pokoje-RYNEK-!
No i znowu zadziałała moja strategia przy wynajmie nieruchomości mieszkalnych. Mieszkanie wynajęło się dosłownie „od ręki”, w kilkanaście godzin po wystawieniu ogłoszenia w internecie.

Mój sposób na wynajem pewnie nie będzie najlepszym rozwiązaniem dla większości Polaków (wiem, bo znam zachowania i sposób patrzenia na wynajem, właścicieli, którym pomagałem wynająć ich nieruchomości).

A dlaczego uważam, że większości Polaków sposób na bezproblemowy wynajem i przychody pasywne się nie spodoba? Chodzi o kasę, pieniądze! Większość osób chce jak najwięcej zarobić na wynajmie, i oczywiście jak najmniej wydać na przygotowanie mieszkania pod wynajem. To właśnie jest największy błąd, który nie pozwala cieszyć się przychodem pasywnym większości właścicieli mieszkań na wynajem.

Jak już wspomniałem, dla mnie inwestycje w wynajem mają sfinansować się same (zakup nieruchomości ma być sfinansowany przez Najemców), mają być przychodami pasywnymi (poświęcam tylko 1 dzień w roku na zajmowanie się 1 nieruchomością) i mają zapewnić mi środki na dostatnie i spokojne życie.

Jeśli miałbym ustalić hierarchię tego co jest dla mnie najważniejsze przy tego typu inwestycjach to wyglądałaby ona tak:

1. Spokój jest najważniejszy. Nie chcę telefonów od Najemców, nie chcę marudzenia, stękania. Czas jaki poświęcam na zarządzanie najmem to tylko prezentacja mieszkania, podpisanie umowy najmu i po jakimś czasie (długim) rozwiązanie umowy najmu i odbiór mieszkania od Najemców.

2. Inwestycja ma się sama sfinansować lub prawie sama. Rata kredytu na zakup i remont nieruchomości ma się pokrywać lub być mniejsza niż przychody z wynajmu mieszkania. Czasami mogę nawet dopłacać po 100-200 zł. miesięcznie do inwestycji, ale mam tą świadomość, że za 15 lat nieruchomość będzie spłacona i będzie już zarabiać na moje przyjemności.

Jeśli podobnie patrzysz na temat wynajmu, to zobacz mój sprawdzony i na prawdę rewelacyjny sposób na przychody pasywne z wynajmu nieruchomości (w tym wypadku wynajmu mieszkań).

 

1. Po pierwsze inwestuję w kawalerki lub małe mieszkania 2 pokojowe, ponieważ takie najłatwiej jest wynająć (jest na nie największe zapotrzebowanie).

2. Mieszkanie kupujemy w mieście, w którym rynek najmu jest przynajmniej dobry, czyli jest duże zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia. Patrząc w przyszłość (a patrzeć należy jak ma się zaciągnięty kredyt na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat), najlepszym rozwiązaniem jest kupno mieszkania w dużym mieście, bo w takim mieście będzie raczej przybywać mieszkańców niż ich ubywać. Na całym świcie już od wielu lat dzieje się tak, że małe miasta i wioski kurczą się, a duże miasta (metropolie) pękają w szwach i cały czas się rozrastają. Dzieje się tak ze względu na pracę oczywiście.

3. Wybieramy mieszkanie w dobrej lokalizacji, blisko centrum, uczelni, centrów handlowych czy w okolicy gdzie znajdują się duże zakłady pracy.

4. Obliczamy stopę zwrotu dla inwestycji. Kupujemy takie mieszkanie, które będzie samo zarabiało na siebie (na ratę kredytu i inne koszty).

5. Kupujemy mieszkanie po remoncie,a jeśli jest do remontu, to remontujemy je należycie a nie „picujemy” zakrywając poważne rzeczy. Ten punkt jest bardzo ważny, bo dzięki temu, że mieszkanie zostanie gruntownie wyremontowane, zapewniamy sobie spokój, a także łatwość jego wynajmu. Jeśli instalacje wewnątrz mieszkania są już stare to wymieniamy je bezwzględnie, a nie reperujemy. Instalujemy nową wannę, WC, umywalkę, a także nowe sprzęty kuchenne i meble. To właśnie łazienka i kuchnia mogą nam przysporzyć najwięcej telefonów od Najemców (jeśli nie zostały wyremontowane), bo tam najczęściej zatykają się rury, WC nie działa, cieknie kran, leje się z pod umywalki, nie działa pralka, gaz się ulatnia z kuchenki i zatyka się zlewozmywak.

Jeśli damy najemcy nowe mieszkanie (po remoncie) to mamy 99% pewności, że nie będzie on miał (i także my) problemów z jego używaniem.

Jeżeli jednak mieszkanie nie jest po remoncie a już je wynajmujemy, to żeby nie mieć na głowie zatkanego zlewu w kuchni, robimy tak (ja tak robię): Przy podpisywaniu umowy najmu, dajemy Najemcy telefony do hydraulika, elektryka i Pana złotej rączki, a także informujemy go, że wszystkie kłopoty jakie się pojawią w mieszkaniu zgłaszamy do odpowiedniej osoby a nas tylko powiadamiamy emailem. Za naprawę np. zepsutej pralki czy niedziałającego WC, płacimy oczywiście z własnej kieszeni. Ustalamy to z Najemcą w ten sposób, że on płaci za usługę np. hydraulika, a następnie przelewa nam czynsz najmu pomniejszony o wydane na naprawę pieniądze. Oczywiście każdy wydatek ma być udokumentowany rachunkiem.

Ja dzięki temu rozwiązaniu zapewniam sobie komfort nie wysłuchiwania Najemców i ich narzekania. Pamiętam jak zepsuła się pralka w mieszkaniu. Najemca wezwał pana od naprawy, ale powiadomił mnie emailem że koszt tej naprawy będzie wysoki. Odpisałem mu więc, żeby kupił nową pralkę do 1,200 zł. i wziął oczywiście fakturę na jej zakup na moją firmę. Po zakupie Najemca był bardzo zadowolony z nowej pralki i ze sposobu w jaki to załatwiliśmy. Poczuł on, że traktuje go poważnie i nie oszczędzam na nim tylko chcę zapewnić mu jak najlepsze warunki mieszkania. Takie sytuacje mają oczywiście wpływ na to jak długo Najemca mieszka u nas i w jaki sposób będzie o nas mówił potencjalnym nowym Najemcą, kiedy on będzie się już wyprowadzał z mieszkania.

6. Mieszkanie wynajmujemy za średnią cenę rynkową, a jeśli Najemca prosi jeszcze o 50 zł. zniżki to mu ją dajemy. Ja tak właśnie robię i będę robił nadal. Wychodzi mi to tylko na dobre. Pewnie udałoby się nam wynająć mieszkanie za cenę wyższą o 20% od średniej, ale ryzykujemy tym, ze Najemca będzie szukał sobie czegoś tańszego i szybko się z nim rozstaniemy, a o to nam przecież nie chodzi.

7. Wszystkie sprawy ustalamy na początku i zapisujemy je w umowie.

8. Najemcę traktujemy jako partnera w biznesie.

 

 

… znowu będę musiał przerwę zrobić, bo już zasypiam powoli w tej wannie 🙂

 

 

6 myśli nt. „Jak szybko i sprawnie wynająć mieszkanie ?

  1. mariusz

    dzieki Damian za cenny wpis.
    Ciekawi mnie co sadzisz o rynku wynajmu we Wroclawiu ?
    Wlaśnie zastanawiam się nad kupnem mieszkania we wrocku pod wynajem i szczerze mówiąc troche sie zniechęcam. Dlaczego ?

    1. Wydaje mi sie ze wynajmujący są w bardzo korzystniej sytuacji tzn stosunek wolnych mieszkan na rynku do samych wynajmujacych jest bardzo duzy.

    2. Ceny we wrocku za m2 mieszkania sa dalej jednymi z najwyzszych w polsce a m2 wynajmu plasuje sie gdzies w okolicach 35-40 zl. Trudno jest uzyskac dobra stope zwrotu.

    3. Myslac o nieruchomosci pod wynajem (dlugoterminowo) mysle raczej o rynku pierwotnym. Dlaczego ? bo jesli kupie cos z lat 80 to z 20 lat blok bedzie mial 50 lat … troche duzo….deweloperzy nadal trzymaja ceny i chyba trudniej jest wynegocjowac cene niz na rynku wtornym. Chociaz teraz jest dobry czas.

    Widzialem twoj wpis o kawalerkach Ganta … kupujesz ? jaki jest status ….
    Ja odpuszczam …. szukam czegos minimalnie wiekszego, gdzie bedzie lepsza komunikacja….

    pozdro,
    mariusz

    Odpowiedz
  2. ziuber Autor wpisu

    Mariusz, jak myślisz coś o Wrocławiu, to może się spotkamy na żywo? Mi brakuje spotkań właśnie z ludźmi takimi jak my (czyli ludzie chcący działać).

    Ja także chcę kupować mieszkania od developerów, i mi się wydaje, że w końcu ceny będą niższe (już są niższe niż rok czy pół roku temu). Tam gdzie mieszkam (osiedle Innova przy ul. Nyskiej), kupiłem 2 kawalerki, które się właśnie budują i będą gotowe w październiku 2013r. Mieszkania mają po 28m2, położone na V piętrze. Pierwsza z nich kosztowała prawie 180k zł., a druga, kupiona 2 miesiące później już około 165k zł., a jakiś czas temu developer zrobił promocję w której w kilka godzin sprzedał mieszkania 2 pokojowe po 5,2k zł. za m2 (normalne ceny były w okolicach 6k zł. /m2). Jak widać tylko na tym przykładzie ceny spadają także u developerów.

    Z mieszkaniem na Grobli od Ganta, to w moim przypadku jest tak: Nie wiem czy budynek jest już odebrany i jaki jest jego status (Pani, którą o to pytałem mi nie odpowiedziała), ale wcale mnie to nie obchodzi powiem szczerze. Czy będzie to mieszkanie, czy lokal użytkowy, czy nawet jakiś pokój hotelowy to na prawdę dla mnie nie jest ważne. Chcę kupić tam jakieś mieszkania jak najtaniej np. za 120k zł. za 22m2 mieszkanie (wydam jeszcze około 20k zł. na wykończenie i umeblowanie). W jednym mieszkaniu będę miał swoje „biuro” (takie biuro w którym odpoczywam za dnia, a nie przyjmuję Klientów – nie prowadzę żadnej typowej działalności). Drugą kawalerkę chcę wynająć komuś w cenie średniej, wystarczy mi, że będzie mi się rata kredytu spłacała lub nawet mogę do niej dopłacać kilka stówek miesięcznie. Kredyt chcę wziąć na max. 10 lat, kwota kredytu około 100k zł., oprocentowanie 9% – rata wyniesie około 1,300 zł., czyli na pewno będę dopłacał do raty kredytu około 300 zł. miesięcznie, ale po 10 latach będzie już bardziej wesoło 🙂

    Na stopy zwrotu też jakoś nie patrzę szczególnie. Oczywiście nie kupię mieszkania za 300k zł. i nie wynajmę go później za 800 zł. miesięcznie, ale jak mam możliwość kupienia małego mieszkania pod wynajem w cenie takiej gdzie rata kredytu prawie spłaca się sama, to jest to dla mnie dobra inwestycja.

    Nieruchomości traktuję jako zabezpieczenie finansowania moich przyjemności na emeryturze (emerytura o której piszę nie jest tożsama z emeryturą o jakiej myśli 97% Polaków – czyli moja emerytura to będzie za max. 10 lat, kiedy będę miał jeszcze siłę do podróżowania po świecie – będę miał wtedy 44 lata, a jak nie będzie mnie już na świecie to ktoś się pewnie ucieszy z pieniędzy jakie udało mi się zrobić 🙂

    Gdybym miał tak teraz miliony złotych w gotowiźnie, to oczywiście patrzyłbym całkiem inaczej na inwestycje w nieruchomości pod wynajem. Wtedy liczyłbym już dokładnie stopy zwrotu i wybrałbym tylko same perełki (1 na 200). A tak bez gotówki, to nie chcę mi się marnować swojej energii na walkę o te najlepsze deale (nie bierzcie ze mnie przykładu oczywiście – każdy robi tak jak mu pasuje i tak jak czuje).

    Mariusz, przyjeżdżaj do Wrocławia (a może Ty mieszkasz we Wrocku a ja o tym nie wiem 🙂 i pogadamy na żywo.

    Pozdrowionka
    Damian

    Odpowiedz
    1. mariusz

      Hej Damian,

      Tak, jestem z Wrocka. Właściewie to osiedlilem sie tu po studiach.
      Spotkanie jak najbardziej wchodzi w gre … tylko u mnie aktualnie jest spory problem z czasem ..ze wzgledu na bąbla który niedawno sie urodzil :). Damian, ale mam to na tapecie takze jak cos to na pewno sie przypomne.

      w spawie mieszkan .. to niedawno znalazlem w sieci to:
      http://www.legnickastreet.pl/
      co myslisz ?
      pozdro,
      Mariusz

      Odpowiedz
  3. ziuber Autor wpisu

    Pojade tam na zywo to zobaczyc. Wielkie dzieki za linka, kolega Killer przyjezdza teraz do mnie do wrcka i musimy na szybko kupic male mieszkanie dla niego (na szybko bo ma teraz w miare dobre zarobki, wiec jest szansa na kredyt).

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *