Archiwa tagu: mieszkania na wynajem

Nowe mieszkanie od developera czy stare do remontu. Jaką nieruchomość wybrać na początek jako inwestycję pod wynajem?

inwestycja żukiewicz
Nowe mieszkanie pod wynajem

Film przygotowałem dla początkujących inwestorów. Jeśli więc dopiero przymierzasz się do zakupu pierwszej nieruchomości pod wynajem, i nie chcesz od razu wchodzić w skomplikowane inwestycje, polecam Ci z całą odpowiedzialnością zakup nowego mieszkania jako inwestycja pod wynajem.

Nową nieruchomość będziesz mógł o wiele szybciej wykończyć i umeblować, a co za tym idzie szybciej zacznie ona pracować dla Ciebie. Nowe mieszkania są też o wiele lepszym towarem dla najemców czyli osób, które spłacą Twój kredyt hipoteczny.

Zobacz video powyżej, a jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, dzięki którym możesz osiągnąć wolność finansową, zobacz także te wpisy:

Różnica pomiędzy inwestycją w małe i duże mieszkania na wynajem

Złota rada dla początkujących inwestorów w nieruchomości

Zarządzanie mieszkaniem na wynajem. Wzór umowy najmu

Moje ostatnie (2019) inwestycje w mieszkania na wynajem we Wrocławiu.

Inwestycja w nieruchomości 2019, Wrocław. Mieszkania na wynajem dla osiągnięcia przychodów pasywnych.

Na zdjęciach poniżej zobaczysz dwa 2-pokojowe mieszkania położone w apartamentowcu „Apartamenty Innova III” przy ul. Jesionowej we Wrocławiu.

Inwestycja realizowana była przez spółkę FADESA-POLNORD. W przeciągu ostatnich 5 lat kupiłem 6 mieszkań na Osiedlu INNOVA (ul. Nyska i Jesionowa) od tego developera.

Mieszkanie nr 1

Wrocław, ul. Jesionowa 47/3 (pierwsze piętro)

  • Powierzchnia mieszkania – 44m2
  • Taras – 27m2
  • Miejsce postojowe na samochód w garażu na poziomie „-1” nr 93
  • Miejsce postojowe na jednoślad nr 54

Cena zakupu mieszkania od dewelopera to tylko 280.000 zł. + miejsce postojowe na samochód i jednoślad 20.000 zł.

Koszty zakupu mieszkania to tylko taksa notarialna i opłata za wpis do ksiąg wieczystych. W sumie zapłaciłem niecałe 1.600 zł.

Zwróć uwagę na to, że w kosztach notarialnych nie występuje 2% podatek PCC (podatek od czynności cywilno – prawnych).

Jeśli będziesz kupował mieszkanie używane czyli mieszkanie od osoby fizycznej z rynku wtórnego, to wtedy u notariusza zapłacisz dodatkowo właśnie ten podatek PCC w wysokości 2% od ceny mieszkania. Gdybym moje mieszkanie kupował na rynku wtórnym to zapłaciłbym dodatkowe koszty w wysokości 6.000 zł. (tj. 2% od ceny mieszkania z miejscem postojowym czyli 300.000 zł.)

Umowę deweloperską podpisałem na początku 2018r. Mieszkanie odebrałem w maju 2019.

Koszty wykończenia mieszkania (podane w zaokrągleniu):

  • materiały budowlane i wykończeniowe = 8.000 zł.
  • koszty robocizny = 10.000 zł.
  • kuchnia pod wymiar i szafa w przedpokoju = 10.000 zł.
  • sprzęty AGD = 7.000 zł.
  • meble do sypialni i salonu = 5.000 zł.
  • SUMA kosztów wykończenia i umeblowania = 40.000 zł.

Całkowita kwota inwestycji w 2 pokojowe (44m2) mieszkanie na wynajem wyniosła mnie około 340.000 zł.

Dziś, kiedy piszę ten post (20 sierpień 2019) ceny nieruchomości we Wrocławiu są znacznie wyższe niż rok temu. Za takie samo mieszkanie w stanie deweloperskim musiałbym dziś zapłacić około 380.000 zł. + miejsce postojowe 20.000 zł. czyli w sumie około 400.000 zł.

Oczywiście mieszkanie musiałbym wykończyć i umeblować za kolejne 50.000 zł. i cała inwestycja na dzień dzisiejszy pochłonęłaby aż 450.000 zł. !

Mieszkanie nr 2

Wrocław, ul. Jesionowa 47/11 (drugie piętro)

  • Powierzchnia mieszkania – 44m2
  • Balkon – 5m2
  • Miejsce postojowe na samochód w garażu na poziomie „-1” nr 94
  • Miejsce postojowe na jednoślad nr 55

Cena mieszkania i jego wykończenie oraz umeblowanie jest takie samo jak mieszkania nr 1 opisanego powyżej.

Za ile wynajmuje mieszkania? Czy łatwo zarządzać najmem?

Oba mieszkania przekazałem do zarządzania firmie MZURI.

Dzięki temu mam wszystko z głowy. Nie mam kontaktu z najemcami, nie podpisuje z nimi żadnych umów kiedy się zmieniają, nie opłacam rachunków z prąd, media i opłat do wspólnoty mieszkaniowej, bo wszystkim tym zajmuje się zarządca.

Każdego miesiąca natomiast na moje konto bankowe wpływa około 1.530 zł. za każde z mieszkań czyli w sumie około 3.060 zł.

Dokładnie działa to w ten sposób, że udzielam firmie zarządzającej (MZURI) pełnomocnictwo do zarządzania mieszkaniem i dokonywania przez firmę wielu innych czynności, poza sprzedażą czy zaciągnięciem kredytu pod zastaw mojej nieruchomości. Następnie podpisuję z nimi umowę zarządzania, która określa obowiązki firmy i jej wynagrodzenie. Przekazuje pełnomocnikowi (agentowi) firmy klucze od mieszkania, spisujemy wszystkie liczniki i podpisujemy protokół zdawczo-odbiorczy.

Od tego momentu nie obchodzi mnie dosłownie nic. Mogę wylecieć do mojego domu w Arizonie i nie muszę się niczym martwić.

Najemca mojego mieszkania (nie muszę wiedzieć kto nim jest) wpłaca co miesiąc firmie zarządzającej czynsz najmu czyli to co jest dla mnie oraz opłaca czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za energię elektryczną, internet, itp.

Cała suma od Najemcy ląduje więc na koncie MZURI. W przypadku mojego mieszkania (2 pokoje we Wrocławiu) może to być kwota około 2.200 zł.

Z tych 2.200 zł. zarządca robi przelew do wspólnoty mieszkaniowej, załóżmy, że jest to 380 zł. (w tym jest już zaliczka na wywóz śmieci, wodę i ogrzewanie), opłaca internet i TV 60 zł., płaci rachunek za prąd 60 zł. Razem wszystkie rachunki za użytkowanie mieszkania wynoszą więc 500 zł.

Najemca wpłacił 2.200 zł., rachunki to 500 zł., więc czynsz najmu netto to 1.700 zł.

Z tej kwoty czyli 1.700 zł. firma zarządzająca pobiera opłatę w wysokości około 10% czyli 170 zł., co daje mi miesięczny przychód z wynajmu w kwocie 1.530 zł.

W moich obliczeniach nie mogę podać dokładnych opłat procentowych pobieranych przez MZURI, bo zastrzega to umowa, którą podpisałem z firmą, ale na podstawie innych zarządców mieszkań na wynajem do moich obliczeń przyjąłem 10%.

Roczna stopa zwrotu z inwestycji (ROI).

MZURI. Zarządzanie mieszkaniami na wynajem.

Z informacji podanych powyżej wiemy, że cała inwestycja w jedno mieszkanie pod wynajem wyniosła mnie około 340.000 zł.

Roczny przychód z najmu wyniesie 18.360 zł. (12 miesięcy x 1.530 zł.)

Jako doświadczony inwestor w mieszkania generujące cashflow czyli kupione po to, żeby co miesiąc zarabiały dla mnie pieniądze, które mogę reinwestować (dokonywać kolejnych inwestycji) lub zwyczajnie wydawać na „życie” (podróże, przyjemności, itp.), odkładam 10% z moich miesięcznych przychodów na zwyczajne konto oszczędnościowe.

Po co uszczuplam swoje przychody o te 10% miesięcznie?

Każda nieruchomość, a szczególnie mieszkanie na wynajem, zużywa się i wymaga odświerzenia co około 5 lat, drobnych napraw, czasami zakupu kilku nowych mebli, sprzętu AGD oraz większego remontu raz na 20 lat.

Te 10% odkładane na własny „fundusz remontowy” z miesięcznego czynszu najmu, co w przypadku opisywanego tutaj mieszkania 2 pokojowego daje sumę ponad 1.800 zł. oszczędności rocznie, zapewnia mi środki właśnie na te remonty.

Nigdy nie muszę martwić się o to, że nie będę miał na to pieniędzy przez co wartość mojej nieruchomości, a szczególnie przychody z wynajmu będą spadać, kiedy mieszkanie wraz z upływem czasu stawać się będzie coraz mniej atrakcyjne dla najemców.

Ostatecznie co miesiąc w mojej kieszeni zostaje na czysto nie 1.530 zł., a 1.377 zł.

Roczny dochód z wynajmu na czysto to 16.524 zł. (12 x 1.377 zł.)

ROI czyli stopa zwrotu liczona w ujęciu rocznym, to roczny przychód z najmu podzielony przez całkowitą kwotę wydaną na realizację inwestycji. W tym wypadku będzie to 16.524 zł. / 340.000 zł. czyli 0,48.

Tak więc ROI (roczna stopa zwrotu) z tej inwestycji wyniesie około 4,8%

Taka stopa zwrotu z inwestycji to mało, ale dla mnie jest to wystarczająco dużo, biorąc pod uwagę to, że ta inwestycja będzie pracować dla mnie jak „lokata bankowa” czyli będzie to mój prawdziwy PRZYCHÓD PASYWNY. Bez wykonywania jakiejkolwiek pracy będę zarabiał około 5% rocznie.

Nie muszę się także obawiać tego, że moje pieniądze zainwestowane w te nieruchomości stracą na wartości tak jak straciłyby gdybym trzymał je na lokacie bankowej, której realne oprocentowanie jest niższe niż inflacja czyli tak naprawdę tracimy pieniądze trzymając je w banku.

Na koniec jeszcze raz zachęcam Cię do oddania swojej nieruchomości inwestycyjnej w zarządzanie zewnętrznej firmie.

Zachęcam Cię do tego tylko wtedy, jeśli tak jak ja pragniesz PRAWDZIWYCH PRZYCHODÓW PASYWNYCH i WOLNOŚCI FINANSOWEJ, która może dać Tobie także WOLNOŚĆ OSOBISTĄ!

Jeśli zdecydujesz się na samodzielne zarządzanie nieruchomością, co miesiąc w Twojej kieszeni zostanie o jakieś 10% (100 zł. – 200 zł.) więcej, ale musisz przygotować się na to, że czasami poświęcisz trochę swojego czasu i energii na załatwienie kilku spraw, choć nie jest to nic bardzo uciążliwego i strasznego (przez 20 lat sam zajmowałem się obsługą kilkunasto własnych nieruchomości i dałem sobie radę).

A co z podatkiem od wynajmu nieruchomości?

W moich obliczeniach celowo pominąłem kwestie podatku od przychodów z najmu, ponieważ system podatkowy zmienia się nieustannie i to co napisałbym dzisiaj, za kilka miesięcy może być już nieaktualne. Dodatkowo, jeśli prowadzisz firmę, korzystasz z usług księgowych, amortyzujesz swoje nieruchomości, spłacasz kredyt hipoteczny, itp., to realnie zapłacone podatki przez wiele lat mogą wynieść 0 zł.

Zapytaj swojego księgowego o to jaki podatek zapłacisz od przychodów lub dochodów z wynajmu nieruchomości, w konkretnym przypadku. Może to być 8,5% miesięcznie od przychodu (czyli 8,5% od 1.530 zł. = 130 zł.), ale możesz rozliczać się również od dochodu w obowiązującej Ciebie skali podatkowej (np. 18%) czyli płacić podatek od faktycznego dochodu (przychód – koszty uzyskania przychodu do, których możesz zaliczyć wiele rzeczy).

Tutaj przeczytasz więcej o podatkach od wynajmu nieruchomości, nie martw się jeśli nie zrozumiesz wszystkiego. Ja też szczegółowo nie rozumiem podatków, dlatego od 20 lat obsługuje mnie profesjonalna księgowa.

Twoim zadaniem jest kupienie minimum 10 mieszkań na wynajem w jak najkrótszym czasie, abyś w wieku np. 50 lat mógł cieszyć się życiem! Mieszkać w dowolnym miejscu na naszej pięknej planecie i korzystać z życia na maxa! Ja właśnie w ten sposób podchodzę do inwestowania w nieruchomości.

Poniżej na zdjęciu widzisz mój „domek na prerii” w słonecznej i bardzo spokojnej ARIZONIE. Mogę w nim mieszkać nie martwiąc się o utrzymanie, właśnie dzięki przychodom pasywnym z wynajmu nieruchomości.

Damian Żukiewicz Arizona
Słońce przez 350 dni w roku. Moja oaza spokoju. Domek na prerii w Arizonie.
Kasia Żukiewicz
Arizona, USA
Damian Żukiewicz
FREEDOM. Ajo, Arizona

Pozdrawiam

Damian Żukiewicz

Pierwsza INWESTYCJA w NIERUCHOMOŚCI na wynajem. Małe czy duże mieszkanie? Jaką nieruchomość kupić na start?

Damian Żukiewicz nieruchomości Wrocław
Mieszkanie na wynajem to inwestycja zapewniająca niemal 100% przychód pasywny
Jedno z moich 2-pokojowych mieszkań na wynajem we Wrocławiu. 44m2, salon z kuchnią + sypialnia. Koszt zakupu i wykończenia oraz umeblowania mieszkania to około 350.000 zł.

Zapewne nie raz słyszałeś już, że nieruchomości są doskonałą inwestycją. Moje 20-letnie doświadczenie w tym temacie pozwala mi nawet stwierdzić, że nieruchomości na wynajem to najlepsza z inwestycji, która zapewni Ci PRAWDZIWY PRZYCHÓD PASYWNY.

Dlaczego użyłem sformułowania „prawdziwy przychód pasywny”? Dzisiaj o przychodach pasywnych słyszę każdego dnia, ale z reguły inwestycje o których mowa nie dają prawdziwego pasywnego przychodu. W materiale video jaki przygotowałem wpisu rozwinę ten wątek.

Nawet 2-krotnie wyższa stopa zwrotu z inwestycji.

To jakie mieszkanie będzie najlepsze dla Ciebie, zależy przede wszystkim od tego co jest dla Ciebie ważniejsze. Chcesz zarabiać więcej – będziesz musiał wykonywać dodatkową pracę, a Twoja nieruchomość z „inwestycji” zamieni się w „biznes”, którego trzeba doglądać.

Chcesz aby Twoja nieruchomość pracowała tak samo jak lokata bankowa – zarobisz mniej, ale i tak kilkukrotnie więcej niż na wspomnianej lokacie.

Żeby nie operować tutaj samymi słowami, pokażę Ci dokładne wyliczenia i stopy zwrotu w obu przypadkach.

Za pierwszy przykład posłuży nam 3 pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, które wynajmiemy „na pokoje” dla 6 studentów. Taką nieruchomość kupisz za około 0.5 miliona złotych. Oczywiście przyjąłem tutaj średnią, bo mieszkania różnią się położeniem, powierzchnią, standardem wykończenia, więc ceny mogą wahać się od 350.000 zł. do nawet 700.000 zł. i więcej.

Ile możesz zarobić na wynajmie takiego mieszkania?

Jeśli mieszkanie wynajmiesz dla 6 studentów po 700 zł. od osoby (+ opłaty takie jak prąd, woda, czynsz do wspólnoty mieszkaniowej), to Twój dochód miesięczny wyniesie 4.200 zł.

Jeśli pomnożysz to przez 12 miesięcy, to rocznie z mieszkania uzyskałbyś około 50.000 zł. To na prawdę świetny wynik, a stopa zwrotu z inwestycji (ROI) czyli zysk roczny podzielony przez kwotę jaką zainwestowałeś w swój mieszkaniowy biznes (czyli w zakup mieszkania) wyniesie około 10%.

Tak kolorowo jednak nie jest. Po pierwsze, jeśli wynajmujesz mieszkanie studentom, to możesz liczyć na to, że będą oni płacili Tobie pełny czynsz najmu przez 9 miesięcy, bo rok na uczelni trwa od października do końca czerwca. Miesiące lipiec, sierpień i wrzesień to wakacje. Oczywiście studenci mogą chcieć mieszkać w Twoim mieszkaniu kolejny rok studencki. Wtedy za okres wakacyjny płacą Ci połowę czynszu najmu. Jeśli weźmiemy to pod uwagę do naszych obliczeń, to roczny dochód z wynajmu wyniesie już tylko około 44.000 zł. (9 miesięcy po 4.200 zł. i 3 miesiące po 2.100 zł.). Roczna stopa zwrotu to tym razem około 9%.

Czy 9% rocznie z inwestycji to mało? Nie, to bardzo dużo, ale aby uzyskać taką stopę zwrotu będziesz musiał się nieco nagimnastykować i być przez cały rok do dyspozycji Twoich najemców. W filmie jaki zamieszczam poniżej dokładnie wyjaśniam tą kwestię i przestrzegam przed tym, że wynajmowanie mieszkania na pokoje to prowadzenie biznesu, a nie inwestycja z przychodami pasywnymi. Oglądnij go uważnie, bo patrząc tylko na liczby jakie podaje powyżej nie uzyskasz pełnego obrazu swojej pierwszej inwestycji.

Inwestycja w zakup małego mieszkania

Drugi przykład to 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni około 40-45m2, które we Wrocławiu możesz kupić za około 350.000 zł.

Wynajmowanie małego mieszkania moim zdaniem ma bardzo wiele plusów. Sam jestem posiadaczem takich mieszkań i od lat wynajmuje je singlom lub parom.

Zalety wynajmu omawiam dokładnie na video. Z góry powiem Ci tylko, że takie mieszkanie w połączeniu z firmą, która nim zarządza (np. MZURI), da Ci 100% przychód pasywny, który możesz porównać do lokaty bankowej z wielokrotnie wyższym oprocentowaniem.

Policzymy teraz w przybliżeniu jaką stopę zwrotu uzyskasz z wynajmu takiej nieruchomości. Koszt zakupu to 350.000 zł., a miesięczny dochód z najmu (już po opłaceniu wszelkich opłat oraz po odliczeniu opłaty dla firmy zarządzającej mieszkaniem) to około 1.500 zł. Rocznie uzyskasz więc dochód na poziomie 18.000 zł., co da Ci stopę zwrotu z inwestycji w wysokości 5%

Teraz właśnie widać różnicę pomiędzy zakupem mieszkania 3-pokojowego i wynajmie „na pokoje” dla studentów, a inwestycją w małe mieszkanie 2-pokojowe.

Pierwsze może dać Ci około 9% zysku, a drugie prawie połowę mniej czyli 5% rocznie.

Jeszcze raz polecam Ci oglądnięcie filmu jaki nagrałem i zamieściłem poniżej. Dzięki niemu będziesz mógł podjąć decyzję co do wyboru typu inwestycji jakiej dokonasz.

Ja zdecydowanie wybieram opcję 5% rocznie i ZERO ZMARTWIEŃ, ale decyzja należy oczywiście do Ciebie.

Zachęcam Cię do SUBSKRYBCJI mojego kanału YouTube, na którym omawiam także inne rodzaje inwestycji.

Jakie mieszkanie kupić jako inwestycję na wynajem, która zapewni Ci prawdziwy przychód pasywny?

Pozdrawiam z gorącej i przepięknej miejscowości Carvoeiro na południu Portugalii.

Damian Żukiewicz

..a poniżej kilka fotek z magicznego miejsca

Damian Żukiewicz.
Carvoeiro, Portugalia 2019.
Kasia Żukiewicz. Portugalia 2019

Inwestycje w mieszkania na wynajem – cała prawda

Video jakie zaraz zobaczysz, to dla mnie najbardziej inspirujące przesłanie jakie miałem okazję wysłuchać podczas całych 35 lat mojego życia.

Dlaczego zwyczajna rozmowa o inwestycjach w nieruchomości, której autorem jest Pan Marian z ochrony jest dla mnie aż tak ważna? Czytaj dalej

Jak szybko i sprawnie wynająć mieszkanie ?

Jeśli chcesz na serio zając się inwestowaniem w nieruchomości dla przychodu pasywnego, pozwól, że podzielę sie z Tobą moją sprawdzoną i skuteczną niemal w 100% strategią.

Celem inwestora jest zarabianie pieniędzy (zysk z zainwestowanego kapitału) przy jednoczesnym minimalizowaniu ryzyka ich utraty.

Inwestowaniem w nieruchomości zajmuje się już ponad 10 lat. Pierwsza nieruchomość typowo pod wynajem kupiłem w 2004r. i od tego czasu do dziś, miałem już około 30 najemców. Dodam , że moje „inwestowanie w nieruchomości” to kupowanie małych mieszkań na kredyt i ich wynajmowanie. Przy podjęciu decyzji o kolejnej inwestycji patrzę głównie na to, żeby kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, spłacany był przez najmeców. Nie zależy mi na tym, żeby „żyć” z tych inwestycji. Po co więc zawracam sobie nimi głowę? Po to, żeby za 10-20-30 lat były one jednym z moich stałych i niewysychających źródeł pieniędzy „na Giga ŻYCIE” 🙂

Możesz mi wierzyć lub nie, ale powiem Ci, ze każde z moich mieszkań wynajmuje w ciągu 1-2 dni od wystawienia oferty wynajmu w portalu Nieruchomości z Nysy lub na stronie z ogłoszeniami z Nysy , i co bardzo ważne, ZAWSZE wynajmuje mieszkanie pierwszej osobie, która je ogląda.

Tutaj jedno z moich ogłoszeń o wynajmie mieszkania >> http://nyskie.pl/oferta,oferta,788,Do-wynaj%C4%99cia-nowe-wyposazone-2-pokoje-RYNEK-!
No i znowu zadziałała moja strategia przy wynajmie nieruchomości mieszkalnych. Mieszkanie wynajęło się dosłownie „od ręki”, w kilkanaście godzin po wystawieniu ogłoszenia w internecie.

Mój sposób na wynajem pewnie nie będzie najlepszym rozwiązaniem dla większości Polaków (wiem, bo znam zachowania i sposób patrzenia na wynajem, właścicieli, którym pomagałem wynająć ich nieruchomości).

A dlaczego uważam, że większości Polaków sposób na bezproblemowy wynajem i przychody pasywne się nie spodoba? Chodzi o kasę, pieniądze! Większość osób chce jak najwięcej zarobić na wynajmie, i oczywiście jak najmniej wydać na przygotowanie mieszkania pod wynajem. To właśnie jest największy błąd, który nie pozwala cieszyć się przychodem pasywnym większości właścicieli mieszkań na wynajem.

Jak już wspomniałem, dla mnie inwestycje w wynajem mają sfinansować się same (zakup nieruchomości ma być sfinansowany przez Najemców), mają być przychodami pasywnymi (poświęcam tylko 1 dzień w roku na zajmowanie się 1 nieruchomością) i mają zapewnić mi środki na dostatnie i spokojne życie.

Jeśli miałbym ustalić hierarchię tego co jest dla mnie najważniejsze przy tego typu inwestycjach to wyglądałaby ona tak:

1. Spokój jest najważniejszy. Nie chcę telefonów od Najemców, nie chcę marudzenia, stękania. Czas jaki poświęcam na zarządzanie najmem to tylko prezentacja mieszkania, podpisanie umowy najmu i po jakimś czasie (długim) rozwiązanie umowy najmu i odbiór mieszkania od Najemców.

2. Inwestycja ma się sama sfinansować lub prawie sama. Rata kredytu na zakup i remont nieruchomości ma się pokrywać lub być mniejsza niż przychody z wynajmu mieszkania. Czasami mogę nawet dopłacać po 100-200 zł. miesięcznie do inwestycji, ale mam tą świadomość, że za 15 lat nieruchomość będzie spłacona i będzie już zarabiać na moje przyjemności.

Jeśli podobnie patrzysz na temat wynajmu, to zobacz mój sprawdzony i na prawdę rewelacyjny sposób na przychody pasywne z wynajmu nieruchomości (w tym wypadku wynajmu mieszkań).

 

1. Po pierwsze inwestuję w kawalerki lub małe mieszkania 2 pokojowe, ponieważ takie najłatwiej jest wynająć (jest na nie największe zapotrzebowanie).

2. Mieszkanie kupujemy w mieście, w którym rynek najmu jest przynajmniej dobry, czyli jest duże zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia. Patrząc w przyszłość (a patrzeć należy jak ma się zaciągnięty kredyt na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat), najlepszym rozwiązaniem jest kupno mieszkania w dużym mieście, bo w takim mieście będzie raczej przybywać mieszkańców niż ich ubywać. Na całym świcie już od wielu lat dzieje się tak, że małe miasta i wioski kurczą się, a duże miasta (metropolie) pękają w szwach i cały czas się rozrastają. Dzieje się tak ze względu na pracę oczywiście.

3. Wybieramy mieszkanie w dobrej lokalizacji, blisko centrum, uczelni, centrów handlowych czy w okolicy gdzie znajdują się duże zakłady pracy.

4. Obliczamy stopę zwrotu dla inwestycji. Kupujemy takie mieszkanie, które będzie samo zarabiało na siebie (na ratę kredytu i inne koszty).

5. Kupujemy mieszkanie po remoncie,a jeśli jest do remontu, to remontujemy je należycie a nie „picujemy” zakrywając poważne rzeczy. Ten punkt jest bardzo ważny, bo dzięki temu, że mieszkanie zostanie gruntownie wyremontowane, zapewniamy sobie spokój, a także łatwość jego wynajmu. Jeśli instalacje wewnątrz mieszkania są już stare to wymieniamy je bezwzględnie, a nie reperujemy. Instalujemy nową wannę, WC, umywalkę, a także nowe sprzęty kuchenne i meble. To właśnie łazienka i kuchnia mogą nam przysporzyć najwięcej telefonów od Najemców (jeśli nie zostały wyremontowane), bo tam najczęściej zatykają się rury, WC nie działa, cieknie kran, leje się z pod umywalki, nie działa pralka, gaz się ulatnia z kuchenki i zatyka się zlewozmywak.

Jeśli damy najemcy nowe mieszkanie (po remoncie) to mamy 99% pewności, że nie będzie on miał (i także my) problemów z jego używaniem.

Jeżeli jednak mieszkanie nie jest po remoncie a już je wynajmujemy, to żeby nie mieć na głowie zatkanego zlewu w kuchni, robimy tak (ja tak robię): Przy podpisywaniu umowy najmu, dajemy Najemcy telefony do hydraulika, elektryka i Pana złotej rączki, a także informujemy go, że wszystkie kłopoty jakie się pojawią w mieszkaniu zgłaszamy do odpowiedniej osoby a nas tylko powiadamiamy emailem. Za naprawę np. zepsutej pralki czy niedziałającego WC, płacimy oczywiście z własnej kieszeni. Ustalamy to z Najemcą w ten sposób, że on płaci za usługę np. hydraulika, a następnie przelewa nam czynsz najmu pomniejszony o wydane na naprawę pieniądze. Oczywiście każdy wydatek ma być udokumentowany rachunkiem.

Ja dzięki temu rozwiązaniu zapewniam sobie komfort nie wysłuchiwania Najemców i ich narzekania. Pamiętam jak zepsuła się pralka w mieszkaniu. Najemca wezwał pana od naprawy, ale powiadomił mnie emailem że koszt tej naprawy będzie wysoki. Odpisałem mu więc, żeby kupił nową pralkę do 1,200 zł. i wziął oczywiście fakturę na jej zakup na moją firmę. Po zakupie Najemca był bardzo zadowolony z nowej pralki i ze sposobu w jaki to załatwiliśmy. Poczuł on, że traktuje go poważnie i nie oszczędzam na nim tylko chcę zapewnić mu jak najlepsze warunki mieszkania. Takie sytuacje mają oczywiście wpływ na to jak długo Najemca mieszka u nas i w jaki sposób będzie o nas mówił potencjalnym nowym Najemcą, kiedy on będzie się już wyprowadzał z mieszkania.

6. Mieszkanie wynajmujemy za średnią cenę rynkową, a jeśli Najemca prosi jeszcze o 50 zł. zniżki to mu ją dajemy. Ja tak właśnie robię i będę robił nadal. Wychodzi mi to tylko na dobre. Pewnie udałoby się nam wynająć mieszkanie za cenę wyższą o 20% od średniej, ale ryzykujemy tym, ze Najemca będzie szukał sobie czegoś tańszego i szybko się z nim rozstaniemy, a o to nam przecież nie chodzi.

7. Wszystkie sprawy ustalamy na początku i zapisujemy je w umowie.

8. Najemcę traktujemy jako partnera w biznesie.

 

 

… znowu będę musiał przerwę zrobić, bo już zasypiam powoli w tej wannie 🙂