Archiwa tagu: przychody pasywne

Promocja na kawalerki -8% – Osiedle Innova, Wrocław

Pojawiło się kilka kawalerek na Osiedlu Innova we Wrocławiu, po niższych cenach. Kawalerki o powierzchniach 28m2 i 31,4m2. Lokale sprzedawane są w budynku 3.2, którego budowa zakończy się za około rok.

Cena przed promocją wynosiła około 6,400 zł. za 1m2 powierzchni mieszkalnej, tj.:

mieszkanie 28m2 = 179k zł. brutto

mieszkanie 31,4m2 = 201k zł. brutto

Przypominam, że na nowe mieszkania stawka VAT to 8%.

Aktualnie ceny mieszkań to około:

mieszkanie 28m2 = 166k zł. brutto

mieszkanie 31,4m2 = 188k zł. brutto

Czytaj dalej

Refinansowanie kredytów hipotecznych – ile na tym zarobię ?

Jak myślisz, ile można miesięcznie zyskać przenosząc kredyty do innego banku? Sam nie wiem, ale się już niedługo dowiemy 🙂

Bartek podczas ostatniego spotkania doradził mi żebym policzył ile wydaje na miesięczne raty moich kredytów hipotecznych, bo dzięki kilku małym ruchom i pomocy jego drużyny będę mógł zyskiwać jakieś kilkadziesiąt koła rocznie.

Mam nadzieję, że niedługo będę jeździł nową limuzyną.. całkowicie za darmo oczywiście 🙂 – piszę o tej limuzynie też za sprawą Bartka, bo on także stał się jej posiadaczem nie wykładając masy gotówki. Nie wydaje on też żadnych pieniędzy na spłaty rat kredytu czy leasingu.. no może wydaje ale już na pewno na nie nie pracuje. Co więcej każde tankowanie autka kosztuje go 0 zł.

Oczywiście to co opisałem to uproszczenie, ale faktem jest, że można kupić coś lub coś użytkować, np. auto, mieszkanie, wyspę na Oceanie Indyjskim (tam to jest cieplutka woda) lub cokolwiek innego, nie wykładając na to żadnej własnej gotówki i nie płacąc swoją ciężką pracą za raty kredytu.

Jak to możliwe? Jest na to wiele sposobów. Nie powiem Ci co zrobił Bartek żeby jeździć za darmo nowym autem (sam go zapytaj), pokaże Ci natomiast na moim przykładzie jak tego dokonać.

Oto dane dla ekipy z FIBRA Doradcy Finansowi, którzy pomogą mi korzystać z luksusu bez ciężkiej pracy.

;

Moje aktualne zobowiązania wobec banków:

Waluta | Przyznana kwota | Akt. zadłużenie | % | Rata

CHF | 72 635 | 63 710 | 2,6% | 300

PLN | 100 000 | 89 000 | 10% | 1 000

PLN | 41 000 | 22 000 | 16% | 800

PLN | 301 000 | 290 000 | 9% | 3 400

PLN | 580 000 | 578 000 | 10% | 5 500

PLN | 150 000 | 150 000 | 8% | 1 900

SUMA : …………….. | 1 350 000 zł. | ….. | 13 600 zł.

Kredyty te zabezpieczone są 1 lokalem użytkowym (Nysa) oraz 9 mieszkaniami (7 Nysa, 2 Wrocław). Kredyty były zaciągane na zakup nieruchomości, które są majątkiem trwałym w mojej firmie.

Okres spłaty kredytów to w moim przypadku 10 – 30 lat.

Wartość zabezpieczeń to około 2 mln zł., czyli LTV (Loan to Value) = 68%

Wszystkie kredyty, oprócz ostatniego, są w MultiBanku, ostatni na liście to kredyt w IdeaBanku (jeszcze nie jest uruchomiony, ale niedługo będzie).

;

..a teraz policzmy coś sobie (nie coś tylko raty kredytu) korzystając z tego prostego kalkulatora kredytowego

Przyjmujemy, że kwota kredytu to 1,4 mln zł., a okres jego spłaty to 20 lat.

Poniżej przedstawiam raty miesięczne kredytu w zależności od jego oprocentowania.

10% = 13,500 zł.

9% = 12,600 zł.

8% = 11,700 zł.

7% = 10,800 zł.

6,5% = 10,500 zł.

6% = 10,000 zł.

gdyby tam można było zamienić to wszystko np. na CHFy lub jakieś $$$ z oprocentowaniem na poziomie 4,5%, to miesięczna rata kredytu wyniosłaby około 8,800 zł. 🙂

Około 50% przychodów mojej firmy mam w EURO (stała współpraca z Google i ZanoX.com), więc może warto spróbować z kredytem walutowym. Wiem, że jest ciężko, bo rząd i banki troszczą się o przeciętnego obywatela… tylko, że ta ich troska sprawia, że „biedni” i „średnia klasaprzepłacają, a „bogaci” jak zwykle płacą najmniej czyli bogacą się najszybciej (i tak trzymać !).

OK, czas już kończyć bo późno się nagle zrobiło, a rano wyruszam na nagranie 2-go odcinka „Kto Was tak urządził”.

Pozdrowionka,

Damiano Damianini

Edit: 11/7/12
Lista zabezpieczeń :/strong>
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

CondoHotel – sposób na przychody pasywne

Czym są CondoHotele i dlaczego je polecam?

CondoHotele to bardzo popularny sposób inwestowania w nieruchomości na Zachodzie Europy oraz w USA. W ostatnim czasie wzbudził także dosyć spore zainteresowanie w Polsce. Czym dokładnie jest ta nowa forma inwestycji?

Otóż, deweloper buduje hotel wypoczynkowy o podwyższonym standardzie i sprzedaje inwestorom poszczególne apartamenty na własność (zostają oni wpisani do księgi wieczystej). Właściciel przez pierwsze lata zarabia na otrzymywaniu czynszu (stanowi on pewną stopę zwrotu), a następnie na wynajmowaniu apartamentu za sporą sumę. Warto zaznaczyć, iż cena za taki pokój bez wątpienia nie wyniesie 50 zł… Co więcej, to deweloper zajmuje się znalezieniem nam klientów oraz zarządza wynajmem apartamentu. Nie musimy także martwić się o remonty, czy też eksploatację pomieszczeń. Jest to zdecydowanie lepsza inwestycja, niż lokata bankowa, czy też zakup mieszkania i jego wynajem, w przypadku którego często zdarzają się różne problemy z lokatorem oraz ściąganiem swoich należności. Zakupiony apartament jest oczywiście w pełni już wyposażony, czego zwykle nie można powiedzieć o zakupionych przez nas nieruchomościach.

Niestety sporym ograniczeniem w przypadku polskich condohoteli jest ich ilość (około 150 w całym kraju) oraz cena. Przykładowo nad morzem pokój w trzygwiazdkowym condohotelu to wydatek w granicach 168 tys. zł. z gwarantowanym rocznym przychodem 16,8 tys. zł. Im wyższy standard, tym cena wyższa, ale również zyski atrakcyjniejsze. W górach oraz nad jeziorami mazurskimi można kupić pokoje w kwocie od 255 tys. zł z góry ustalonymi stopami zwrotu (przez trzy pierwsze lata kolejno – 6, 7, 8 procent wartości nieruchomości).

Oprócz wielu zalet tego typu inwestycji, niesie ona za sobą także ryzyko – należy bowiem pamiętać, że jako właściciele uzyskamy zysk tylko wtedy, gdy hotel będzie cieszył się dużym zainteresowaniem. W końcu w naszym kraju oblężenie hoteli trwa tylko przez określony sezon. Dlatego być może góry i jeziora są lepszym i pewniejszym rozwiązaniem w przypadku zakupu apartamentu czy też pojedynczego pokoju, gdyż tam sezon turystyczny trwa znacznie dłużej. Co ciekawe, ogromnym zainteresowaniem cieszą się również condohotele z zapleczem konferencyjno-biznesowym, które są zlokalizowane w dużych miastach, takich jak Kraków, Warszawa oraz Wrocław.

Zapewne wiele osób zastanawia się jaką korzyść ma deweloper z budowy takiego hotelu i dlaczego sam nie wynajmuje pokoi? Dana spółka, decydująca się na taką inwestycję zarabia niemal od razu, bowiem zwykle łączna suma ze sprzedaży wszystkich apartamentów przekracza wszelkie koszty budowy. Do tego będąc zarządcą hotelu co miesiąc uzyskuje dodatkowe pieniądze mimo, iż nie jest już prawnym jego właścicielem. Deweloper tak naprawdę nie ponosi żadnego ryzyka, jak to ma miejsce w przypadku lokat oraz kredytów bankowych. Niektóre firmy decydują się więc wyłącznie na samą budowę condohotelu i jego sprzedaż.

Inwestycje w nieruchomości - CondoHotele

Czterogwiazdkowy condohotel w samym sercu Mazur – na Wyspie Ptasiej na Jeziorze Mikołajskim

Przychody pasywne z inwestycji w condohotele

Sand Hotel w Kołobrzegu

 

A teraz coś praktycznego. Policzmy więc ile zarobimy (jaki przychód pasywny osiągniemy) na kupnie CondoHotelu.

Koszt zakupu: 170k zł.

Roczny czynsz: 17k zł. (miesięczny czynsz: 1,4k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 10%

Z doświadczenia powiem Wam, że te 10% rocznie do dobry wynik, biorąc pod uwagę to, że nie musimy martwić się o najemców, odpadają nam kłopoty z drobnymi naprawami, itp. Dodatkowym atutem jest to, że nasza nieruchomość przez lata nie powinna tracić, a wręcz przeciwnie będzie rosła na wartości załóżmy średnio o 5% rocznie.

Aktualnie posiadam kilkanaście małych mieszkań w Nysie, z których osiągam roczną stopę zwrotu na poziomie od 7% do 15%. Przykłady:

Kawalerka (25m2), kupiona w 2005r.

Koszt zakupu (z opłatami not., remontem i wyposażeniem): 50k zł.

Roczny czynsz netto (tyle otrzymuję „na rękę”): 4,8k zł. (miesięczny czynsz: 0,4k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 9,6%

Aktualna wartość nieruchomości: 85k zł.

 

Mieszkanie 2 pokojowe (47m2), kupione w 2007r.

Koszt zakupu (z opłatami not., remontem i wyposażeniem): 60k zł.

Roczny czynsz netto (tyle otrzymuję „na rękę”): 8,4k zł. (miesięczny czynsz: 0,7k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 14%

Aktualna wartość nieruchomości: 160k zł.

 

Kawalerka (20m2), kupiona w 2011r.

Koszt zakupu (z opłatami not., remontem i wyposażeniem): 70k zł.

Roczny czynsz netto (tyle otrzymuję „na rękę”): 5,4k zł. (miesięczny czynsz: 0,45k zł.)

Roczna stopa zwrotu z inwestycji: 7,7%

Aktualna wartość nieruchomości: 80k zł.

Posiadając kawalerki (mieszkania na wynajem) trzeba jednak poświecić kilka dni w roku na ich obsługę. Raz w roku może się zmienić najemca, trzeba wtedy dać ogłoszenie do internetu czy biura nieruchomości, trzeba zawrzeć nową umowę, czasami odmalować mieszkanie, itp. Oczywiście dla mnie te czynności to może w sumie 5 godzin w roku czyli nic, ale w przypadku pokoju w CondoHotelu nie będziemy robili absolutnie nic.

Nie polecam zaczynania inwestycji w nieruchomości od zakupu pokoju w CondoHotelu. Dlaczego? Dlatego, że więcej nauczysz się przy kupnie małej kawalerki w centrum miasta. Będziesz miał także większy wpływ na wysokość przychodów osiąganych z jej wynajęcia. Łatwiej Ci będzie zaciągnąć kredyt na zakup kawalerki niż pokoju w Condo. Szybciej sprzedasz kawalerkę niż taki CondoHotelowy pokój.Zaczynając inwestycje w nieruchomości szczerze radzę Ci kupno czegoś małego we własnej miejscowości lub mieście, które znasz. Chodzi o to żebyś wiedział jak szybko i za jaką kwotę możesz wynająć konkretne mieszkanie. Dobrze jest znać ceny nieruchomości, żeby tą dla siebie kupić w miarę tanio.

Inwestycje w Condo polecam osobom, które wynajmem nieruchomości zajmują się już minimum kilka lat i posiadają w tym temacie doświadczenie. Pokój w Condo do dla mnie bardzo dobra „lokata bankowa” od której przez dłuższy czas nie zapłacisz ani grosza podatku dochodowego.

Pozdrowionka

Damian Żukiewicz