Archiwa tagu: zarządzanie nieruchomościami

Przychody pasywne z wynajmu mieszkań. Zarządzaj nieruchomością tak, aby nie zmęczyć siebie oraz Najemcy Twojego mieszkania.

Inwestycje w nieruchomości się opłacają
Zdjęcie zrobione około 2013 roku. Gotówka z inwestycji w nieruchomości

Na video prezentuję specyficzne podejście do zarządzania nieruchomościami na wynajem, ale mam do tego prawo, bo nieruchomości te traktuję jako narzędzie do osiągania 100% PRZYCHODÓW PASYWNYCH.

W uproszczeniu moje zarządzanie mieszkaniami do wynajęcia wygląda tak, że podpisuję prostą umowę najmu, w której określam miesięczny czynsz najmu (np. 2.000 zł.).

Najemca płaci mi tylko i wyłącznie te 2.000 zł. miesięcznie. W opłatę czynszową wliczone są między innymi opłaty za: wodę (ciepła i zimna), centralne ogrzewanie, energię elektryczną, wywóz śmieci, sprzątanie klatki schodowej, ochronę, koszty zarządu nieruchomością, łącze internetowe i TV, ubezpieczenie mieszkania.

Na filmie wyjaśniam to wszystko bardzo dokładnie.

Poniżej prezentuję bardzo prostą umowę najmu, która towarzyszy mi od prawie 20 lat. Na tej umowie wynająłem 45 mieszkań.

Zapraszam także do wpisów i filmów:

Zanim zaczniesz inwestować w mieszkania na wynajem. BARDZO WAŻNY MATERIAŁ VIDEO.

Oglądnij materiał zanim kupisz swoją pierwszą nieruchomość na wynajem

Wzór umowy najmu.

Damian Żukiewicz
Moja kawalerka na etapie projektowania.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta we Wrocławiu dnia……………….………….., pomiędzy:

InvestProviderDamian ŻUKIEWICZ, z siedzibą we Wrocławiu przy ul. …………………………………., zwany w dalszej części umowy „Wynajmującym”,  a

…………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………

zwany w dalszej części umowy „Najemcą

§ 1

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem i posiada prawo do rozporządzania, a w szczególności do wynajmowania lokalu mieszkalnego położonego we Wrocławiu przy ul. Nyskiej 50a/36

§ 2

Wynajmujący wynajmuje i oddaje, a Najemca bierze w najem z dniem ……………………..……. w/w lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym.

§ 3

1. Najemca będzie wykorzystywał najmowany lokal wyłącznie na cele mieszkalne.

2. Wynajęty lokal nie może być oddawany w podnajem w całości lub w części, ani też do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody Wynajmującego.

§ 4

1. Kwotę czynszu najmu strony ustalają na 1,500 zł. (słownie: jeden tysiąc pięćset złotych).

Najemca winien go wpłacać Wynajmującemu miesięcznie do 10-go dnia każdego miesiąca z góry za miesiąc bieżący, gotówką lub na rachunek bankowy Wynajmującego nr 37 1140 2017 0000 4702 0729 9086

2. W opłatę czynszową wliczone są między innymi opłaty za: wodę (ciepła i zimna), centralne ogrzewanie, energię elektryczną, wywóz śmieci, sprzątanie klatki schodowej, ochronę, koszty zarządu nieruchomością, łącze internetowe i TV.

§ 5

Najemca wpłacił Wynajmującemu kaucję w wysokości 1,000 zł. (słownie: jeden tysiąc złotych), co Wynajmujący potwierdza. Kaucja ta jest nie oprocentowana i zostanie zwrócona po zakończeniu lub rozwiązaniu niniejszej umowy jeżeli wszystkie należności wynikające z użytkowania mieszkania będą uregulowane przez Najemcę, oraz stan i wyposażenie mieszkania będą w stanie nie pogorszonym ponad normalne zużycie.

§ 6

1. Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony i może być rozwiązana przez każdą ze stron z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

2. W razie opóźnienia w zapłacie czynszu najmu lub opłat związanych z najmowanym lokalem powyżej 10 dni od ustalonego terminu płatności, lub naruszenia innych postanowień umowy, Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz zatrzymać wpłaconą przez Wynajmującego kaucję. 

§ 7

Najemca odpowiada za urządzenia i rzeczy znajdujące się w najmowanym lokalu mieszkalnym, w razie ich zniszczenia lub uszkodzenia na własny koszt i własnym staraniem przywróci je do stanu poprzedniego. 

§ 8

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron.

  …………………….                       …………………………..

   Wynajmujący                                 Najemca 

ZAŁĄCZNIK DO UMOWY  NAJMU

Wrocław, dnia ……………..

Dotyczący stanu i wyposażenia najmowanego lokalu opisanego w § 1 Umowy Najmu

Wyposażenie mieszkania:

…………………………………….. ………………………………

…………………………………….. ………………………………

…………………………………….. ……………………………..

…………………………………….. ……………………………

…………………………………….. ……………………………

…………………………………….. ……………………………

…………………………………….. ……………………………

…………………………………….. ……………………………

…………………………………….. …………………………..

…………………………………….. ………………………….

…………………………………….. ………………………….

…………………………………….. ………………………….

UWAGI:

Stan i wyposażenie mieszkania wg. zdjęć zrobionych w dniu podpisania niniejszego protokołu.

Zdjęcia zostały wysłane na adresy email Najemcy i Wynajmującego.

…………………. ………………………

WYNAJMUJĄCY                                 NAJEMCA

Pierwsza INWESTYCJA w NIERUCHOMOŚCI na wynajem. Małe czy duże mieszkanie? Jaką nieruchomość kupić na start?

Damian Żukiewicz nieruchomości Wrocław
Mieszkanie na wynajem to inwestycja zapewniająca niemal 100% przychód pasywny
Jedno z moich 2-pokojowych mieszkań na wynajem we Wrocławiu. 44m2, salon z kuchnią + sypialnia. Koszt zakupu i wykończenia oraz umeblowania mieszkania to około 350.000 zł.

Zapewne nie raz słyszałeś już, że nieruchomości są doskonałą inwestycją. Moje 20-letnie doświadczenie w tym temacie pozwala mi nawet stwierdzić, że nieruchomości na wynajem to najlepsza z inwestycji, która zapewni Ci PRAWDZIWY PRZYCHÓD PASYWNY.

Dlaczego użyłem sformułowania „prawdziwy przychód pasywny”? Dzisiaj o przychodach pasywnych słyszę każdego dnia, ale z reguły inwestycje o których mowa nie dają prawdziwego pasywnego przychodu. W materiale video jaki przygotowałem wpisu rozwinę ten wątek.

Nawet 2-krotnie wyższa stopa zwrotu z inwestycji.

To jakie mieszkanie będzie najlepsze dla Ciebie, zależy przede wszystkim od tego co jest dla Ciebie ważniejsze. Chcesz zarabiać więcej – będziesz musiał wykonywać dodatkową pracę, a Twoja nieruchomość z „inwestycji” zamieni się w „biznes”, którego trzeba doglądać.

Chcesz aby Twoja nieruchomość pracowała tak samo jak lokata bankowa – zarobisz mniej, ale i tak kilkukrotnie więcej niż na wspomnianej lokacie.

Żeby nie operować tutaj samymi słowami, pokażę Ci dokładne wyliczenia i stopy zwrotu w obu przypadkach.

Za pierwszy przykład posłuży nam 3 pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, które wynajmiemy „na pokoje” dla 6 studentów. Taką nieruchomość kupisz za około 0.5 miliona złotych. Oczywiście przyjąłem tutaj średnią, bo mieszkania różnią się położeniem, powierzchnią, standardem wykończenia, więc ceny mogą wahać się od 350.000 zł. do nawet 700.000 zł. i więcej.

Ile możesz zarobić na wynajmie takiego mieszkania?

Jeśli mieszkanie wynajmiesz dla 6 studentów po 700 zł. od osoby (+ opłaty takie jak prąd, woda, czynsz do wspólnoty mieszkaniowej), to Twój dochód miesięczny wyniesie 4.200 zł.

Jeśli pomnożysz to przez 12 miesięcy, to rocznie z mieszkania uzyskałbyś około 50.000 zł. To na prawdę świetny wynik, a stopa zwrotu z inwestycji (ROI) czyli zysk roczny podzielony przez kwotę jaką zainwestowałeś w swój mieszkaniowy biznes (czyli w zakup mieszkania) wyniesie około 10%.

Tak kolorowo jednak nie jest. Po pierwsze, jeśli wynajmujesz mieszkanie studentom, to możesz liczyć na to, że będą oni płacili Tobie pełny czynsz najmu przez 9 miesięcy, bo rok na uczelni trwa od października do końca czerwca. Miesiące lipiec, sierpień i wrzesień to wakacje. Oczywiście studenci mogą chcieć mieszkać w Twoim mieszkaniu kolejny rok studencki. Wtedy za okres wakacyjny płacą Ci połowę czynszu najmu. Jeśli weźmiemy to pod uwagę do naszych obliczeń, to roczny dochód z wynajmu wyniesie już tylko około 44.000 zł. (9 miesięcy po 4.200 zł. i 3 miesiące po 2.100 zł.). Roczna stopa zwrotu to tym razem około 9%.

Czy 9% rocznie z inwestycji to mało? Nie, to bardzo dużo, ale aby uzyskać taką stopę zwrotu będziesz musiał się nieco nagimnastykować i być przez cały rok do dyspozycji Twoich najemców. W filmie jaki zamieszczam poniżej dokładnie wyjaśniam tą kwestię i przestrzegam przed tym, że wynajmowanie mieszkania na pokoje to prowadzenie biznesu, a nie inwestycja z przychodami pasywnymi. Oglądnij go uważnie, bo patrząc tylko na liczby jakie podaje powyżej nie uzyskasz pełnego obrazu swojej pierwszej inwestycji.

Inwestycja w zakup małego mieszkania

Drugi przykład to 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni około 40-45m2, które we Wrocławiu możesz kupić za około 350.000 zł.

Wynajmowanie małego mieszkania moim zdaniem ma bardzo wiele plusów. Sam jestem posiadaczem takich mieszkań i od lat wynajmuje je singlom lub parom.

Zalety wynajmu omawiam dokładnie na video. Z góry powiem Ci tylko, że takie mieszkanie w połączeniu z firmą, która nim zarządza (np. MZURI), da Ci 100% przychód pasywny, który możesz porównać do lokaty bankowej z wielokrotnie wyższym oprocentowaniem.

Policzymy teraz w przybliżeniu jaką stopę zwrotu uzyskasz z wynajmu takiej nieruchomości. Koszt zakupu to 350.000 zł., a miesięczny dochód z najmu (już po opłaceniu wszelkich opłat oraz po odliczeniu opłaty dla firmy zarządzającej mieszkaniem) to około 1.500 zł. Rocznie uzyskasz więc dochód na poziomie 18.000 zł., co da Ci stopę zwrotu z inwestycji w wysokości 5%

Teraz właśnie widać różnicę pomiędzy zakupem mieszkania 3-pokojowego i wynajmie „na pokoje” dla studentów, a inwestycją w małe mieszkanie 2-pokojowe.

Pierwsze może dać Ci około 9% zysku, a drugie prawie połowę mniej czyli 5% rocznie.

Jeszcze raz polecam Ci oglądnięcie filmu jaki nagrałem i zamieściłem poniżej. Dzięki niemu będziesz mógł podjąć decyzję co do wyboru typu inwestycji jakiej dokonasz.

Ja zdecydowanie wybieram opcję 5% rocznie i ZERO ZMARTWIEŃ, ale decyzja należy oczywiście do Ciebie.

Zachęcam Cię do SUBSKRYBCJI mojego kanału YouTube, na którym omawiam także inne rodzaje inwestycji.

Jakie mieszkanie kupić jako inwestycję na wynajem, która zapewni Ci prawdziwy przychód pasywny?

Pozdrawiam z gorącej i przepięknej miejscowości Carvoeiro na południu Portugalii.

Damian Żukiewicz

..a poniżej kilka fotek z magicznego miejsca

Damian Żukiewicz.
Carvoeiro, Portugalia 2019.
Kasia Żukiewicz. Portugalia 2019